中堂市场定位报告

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1、中堂镇“香江花园”项目市场定位策划案综广策[2004]018号内部联络单急件秘密绝密知会查照请予回复希为办理中堂镇香江花园市场定位报告东莞市综艺广场开发有限公司营销策划部呈送：邓总李总抄送：2004-08月印发目录1.前言1.1.定位基准原则1.2.定位逻辑结构2.项目评价2.1.项目概况2.2.技术资料2.3.四周景致2.4.周边配套2.5.交通条件2.6.街区功能５８中堂镇“香江花园”项目市场定位策划案3.SWOT分析3.1.S优势因素3.2.W劣势因素3.3.O机会因素3.4.T威胁因素3.5.矩阵组合分析4.CCTI定位推导4.1.自身资源分析4.2.竞争者分析4.3.消费者分

2、析4.4.市场态势分析5.项目定位5.1.商业形态5.2.功能定位5.3.物业档次5.4.客户细分5.5.客户定位5.6.业态组合5.7.形象定位/推广主题5.8.经营模式5.9.管理模式5.10.价格定位6.项目发展建议6.1.商场规划建议6.2.步行街/商业街规划建议6.3.市场切入建议7.投资分析7.1.销售收入测算7.2.返租销售模式测算５８中堂镇“香江花园”项目市场定位策划案前言房地产项目的开发需要具备的条件很多，除人、财、物、技术等以外，还需要有必要的市场机制和有效需求，以及必要的政策指导和可供利用的土地资源。它是一项庞大的政治、经济和社会活动，必然要满足社会、政治、经济等

3、各个方面的统一。•我们开发这个项目，应整合好各项资源，将本项目的开发不仅仅作为单纯的房地产开发，而是作为对商业模式和人居文化的探索、对城市消费、居住高素质生活方式的示范而做。以精、准的定位切入市场，挖掘细分市场与本项目的结合点，方可打造中堂经典之作。1.1.定位基准原则:东莞地产市场竞争异常激烈、地产大鳄动作频频，要在僧多粥少的市场占据有利位置，强占各细分市场。必需强化我们的整体竞争力，这就要求我们在项目定位中要：l以鲜明、独特的概念引起公众的高度关注l以强有力的启动方式拉动市场l以具领先技术的核心产品——商场、住宅引导消费l 以专业化的开发水平确保项目的竞争力以多样化的产品策略降低开

4、发风险以树立品牌作为市场竞争决胜的保障东莞不断细分的市场决定了任何产品要在多样化的市场脱颖而出，就必须以鲜明、独到的定位冲击东莞市场，这就要求我们在定位中将把握如下原则进行分析、创作，以寻求适合本项目的最佳定位走向：n把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上；n强调市场引导：在市场调查的基础上塑造商圈核心物业对市场的号召力；n强调扬长避短：针对本项目的优劣势提出适用的解决方案；n提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点；n带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应；n体现可操作性：定位内容须通过可操作的手法最终展现予目标客户；n坚持以客为本：

5、在保障开发商利益最大化的基础上兼顾客户利益；n考虑延展张力：在产品设计及推广经营上考虑对主题功能的延展应用；n主张不可复制：在项目主题功能上具有排它性，其他同类项目不可复制；n引导产品出彩：定位的核心内容在于酝酿产品的最佳运作方案。５８中堂镇“香江花园”项目市场定位策划案竞争永远存在。特别是在这个克隆成为流行的年代里，如何在竞争中，确立我们的优势地位，这是我们必须值得思考的问题。在地产项目中，有些东西可以克隆，比如产品，但有些东西却是克隆不了的，比如地理位置与环境，比如项目的特色与个性。正所谓千人千面，个性的东西别人无法模仿。所以讲，只要找出或者营造出项目自身的特色与个性，找出更多别人

6、克隆不了的东西。项目就可以在竞争中保持优势地位。香江花园在中堂得天独厚的地理位置及我们即将构筑的项目主题方能让我们独享一片天空。研究市场的现状，确定领先观念,通过现状研究发展趋势，通过趋势寻找特色，也是我们本次项目定位的意义所在。５８中堂镇“香江花园”项目市场定位策划案定位逻辑结构:由于定位分析强调专业、严谨的推论过程，从而得出更为准确的定位结果。如下为本项目定位的逻辑结构图示，旨在能更清晰地了解各章节内容之间的逻辑关系：定位推导体系项目评价：SWOT矩阵分析区域市场：空白点机会点分析定位分析：CCTI推导模型提出客户策略、开发策略、产品策略、形象策略、市场策略的宏观把控落实至具体开发

7、的定位细分客户定位功能定位形象定位业态组合经营模式价格定位发展建议５８中堂镇“香江花园”项目市场定位策划案2.项目评价：2.1.项目概况：项目位于东莞市中堂镇新城区（规划中的未来镇城市中心区），东临107国道，南临镇政府，北靠在建的江南农副产品交易中心，水路临“东江”公路近国道，项目地块是城镇发展方向、开发建设热点，具有区位优势和交通优势，距广州新塘中心区仅5公里。项目位置>>地块概貌：本地块占地面积.33平方米，呈直角梯形，西北窄东南宽，地势