集体土地“以租代征”症结与法律对策

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1、集体土地“以租代征”的症结与法律对策“以租代征”是近年来凸现的一种违法用地新形式，这种行为危害极大，既干扰了建设用地管理秩序，又影响了国家“保增长、保红线”政策的落实。在“以租代征”的背后，究竟有哪些推手在推波助澜?我们有必要针对“以租代征”现象进行认真分析解决。　　一、“以租代征”概述　　“以租代征”是指违反土地利用规划和土地利用计划管制，规避农地转用和征地依法审批、规避依法缴纳新增建设用地有偿使用费、规避依法缴纳征地补偿费和安置补助费，以出租(承租)、承包等方式，用农民集体土地搞项目建设。　　(一)“以租代征”的表现

2、形式　　1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地;　　2、基层政府直接租赁农村集体土地;　　3、基层政府转租农村集体土地;　　4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为;　　5、村自行出租自己的承包地;　　6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。　　(二)“以租代征”相关主体错误观念　　1、农民：“与其土地被国家征收获得较少补偿，不如自己开发多赚租金。”　　“如果征地办厂，即使一亩给上几万元补偿，不到10年就用完了。租地既不失地，又不用种地，每年还能领国家的粮食直补。”国家土地督察北京局的一项问卷调查发现，73%的农

3、民愿意或比较愿意以“以租代征”形式出让土地。　　2、地方政府：“‘以租代征’有诸多‘好处’，何乐而不为?”　　“以租代征”用地项目的落地，往往与当地政府的默许、纵容甚至直接参与分不开。“以租代征”可以规避建设用地审批的高昂成本，加快项目上马进展的速度，又可以脱逃法定的税费和免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务。地方政府不必为征地补偿费用和被征地农民安置、长远生计等问题困扰，更关键的是，可以突破建设用地指标的限制。　　3、用地企业：征地成本高、报批程序繁琐、周期长，不如签个租地协议，直接用地省时省事又省钱。　　(三)“以租

4、代征”危害的具体表现　　“以租代征”表面上成全了部分地方政府、企业和农民的“三赢”，实际上埋下了严重影响国家宏观调控、威胁国家法治和社会长治久安的种子。　　1、农民合法权益保障成问题。擅自占用农用地进行非农业建设属于非法行为，决定了租赁农民集体土地的合同的违法性，当然得不到法律的保护。这些违法建设项目一旦被查，土地无论如何处置，农民都将成为违法的“帮凶”和以身试法的牺牲品。　　2、国家粮食安全和宏观调控严重受影响。大量“以租代征”事实的发生，农村集体建设用地数量剧增，耕地甚至基本农田大量流失，国家无法切实控制住新增建设用

5、地供给，长此以往国家粮食安全将受到威胁，耕地红线将被突破。　　二、探究“以租代征”存在的原因　　(一)直接原因与我国目前实行的土地征用补偿制度有关　　1、农民对于土地权利的丧失　　现有征地制度是以农民土地权利的转移为其核心特征的。当集体土地被征收成为国有土地，进入工业化、城市化范围之内的时候，农民丧失了对于土地的所有权。相反，以租代征意味着农民并未丧失对于那些进入工业化、城市化范围的土地的所有权，工商企业所获得的只是有限时间内的使用权。　　2、农民的土地利益受损　　土地补偿标准太低。土地补偿按《土地管理法》第47条的规定

6、：按照前3年平均亩产年产值计算，最高不超过30倍。可是在实际执行中，因30倍需要经过省级人民政府批准，所以一般都很难达到，多数都在15—25倍之间，按照一般耕地计算，农民被征用一亩地，实际得到补偿一般在2-3万(不含城市郊区)左右。2009年12月31日我省公布《关于公布安徽省征地补偿标准的通知》(皖政〔2009〕132号)，上调征地补偿标准，但幅度仍不是很大。　　再者，征地制度给予农民的补偿多数是一次性的，农民在一次性获得这笔补偿后，就丧失了对土地的一切权利，成为失地农民，生活水平下降。相反，以租代征让农民有权永久性分

7、享土地收益，而且，随着土地增值，这种收益也理应水涨船高。　　3、征地程序不完善在征地程序方面，农民缺位，不能充分表达自己的意愿，也是“以租代征”行为蔓延的因素。本来，我国的征地补偿有着严格的民主议定程序，农民应有参与权。可是在实际工作中，农民的意愿往往难以表达，无形中增大了农民与征地部门的对立情绪。而“以租代征”最大的优势在于，农民能直接与占地单位讨价还价，确保了农民对土地使用权的权利不丧失，所以农民宁可被“长期租赁”也不愿意征用。(二)深层次根源与我国农村现有的土地产权制度的弊端有关　　根据我国的宪法及有关法律规定，我

8、国的土地所有权分为国有与集体两种所有制。国有土地使用权可以按照市场经济的规则进入流转渠道，如可以设定担保物权、进行交易等等。但作为农村集体土地的使用权，土地除了作为自然的可利用资源之外，还承担着维护社会公平、保障农民生活等其他的作用，虽然按照现行的法律可以转包、转租，但由于其不能出让、设定担保物权，集体土地仍然不能实