批量精装修施工管理研讨

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1、批量精装修施工管理2016年1月2前言近年来，北京公司开发的公园1872和臻园项目均为精装修交付，在项目的实施过程中，北京公司在精装修管理方面既积累了宝贵的经验，也有一些惨痛的教训。2014年度，北京公司精装修项目实测实量成绩全年平均90.11分，交付评估综合得分65.8分，均位居控股前列。进入2015年，如何继续保持并进一步提升工程管理能力，把精装修质量做得更好，以提升客户满意度、促进销售，是北京公司的工程管理者一直在思考的问题。北京公司在控股运营管理中心推出《项目部标准化管理手册》、《招商地产工程技术标准》、《项目安全管理标准

2、动作》、《招商地产产品质量实测实量操作指引》的基础上，根据项目精装修特点创新了相应环节的管理思路，在精装修交付项目的工程管理上做了一些有益的尝试。项目概况臻园项目：总用地面积:10.7万平方米建筑面积:28万平方米开工时间:2013-07-20竣工时间:2017-12-31物业管理附加信息:5.58元/平方米·月开发商:北京广盈房地产开发有限公司投资商:香港九龙仓集团,招商局集团,华侨城集团物业管理公司:招商局物业管理有限公司工程进度:在建(2016-01)产权年限:70年 该项目为70年产权户数:总户数1046户，目前已经交付4

3、94户，在施382户，剩余170户装修标准：精装修批量精装修施工管理思路精装修项目质量管理思路批量精装修管理思路精装修项目进度管理思路精装修项目成本管理思路精装修项目创新管理思路精装修项目质量管理思路（1）精装修设计管理——严把施工图审图关：做到建筑图、精装图、现场相关功能空间的一致性；（2）招投标配合阶段——配合封样管理；符合项目情况的技术标编写；合同工期管理；甲供材招标计划；（3）项目实施阶段——实测实量贯穿整个项目实施管理全过程；重点工序质量控制交底管理；批量精装修研讨——质量管理思路精装修项目质量管理案例案例一：设计管理●

4、土建施工阶段的精装修水、电点位及隔墙定位图纸下发与过程监控根据精装修交付的设计要求，将电气、给排水、暖通、空调等专业的精装修末端设计图纸的设计时间前置至建筑初步设计阶段，这样可以保证在土建施工图纸完成后，精装修的点位及隔墙分隔图也一并完成，大大降低了后期因水、电、结构改造带来的工期及费用方面的损失；批量精装修研讨——质量管理思路精装修项目质量管理案例案例二：实测实量案例：通过北京公司近年来对实测实量经验的积累，现阶段在实测实量方面已逐步形成了全过程应用的管理制度和企业文化：招投标阶段：——通过技术标的形式对精装修单位进行宣贯；——

5、通过招标过程中的项目经理推演环节，针对项目经理及技术负责人进行实测实量的测试，对不达标的单位不允许参加投标；合同签署阶段：——以合同附件的形式再次对精装修单位进行约定；——合同中设置了严格的实测实量奖罚条款；批量精装修研讨——质量管理案例项目实施阶段：——每周定期组织监理单位、总包单位对精装修完成面进行实测实量检查；——建立分户实测实量数据档案制度，发现问题点，按照档案数据过程中进行消项，对重点、难点工序进行分析总结（例如玻化砖墙面铺贴工艺），形成现场管理的可视化；——严格落实合同中约定的实测实量奖罚条款；批量精装修研讨——质量管

6、理案例精装修项目质量管理案例案例三：甲供石材管理案例针对以往甲供石材观感质量较难控制的管理难点，项目部提出在精装修招标阶段引入“石材专员”的概念，即中标单位应在甲方石材供应加工厂设置石材驻场专员，在确定甲供石材中标单位后，甲方项目部、采购部、设计部在石材指定加工厂中选取符合设计封样要求、观感质量稳定的石材大板并做标记，后期由精装修单位的驻场石材专员监督厂家从甲方指定的大板中选材，进行石材加工，同时项目部还通过以下途径进行过程控制：——石材出厂前将预拼效果拍照上传、确认；——石材到场后进行观感质量抽检；——对施工过程中发现的观感不合

7、格或断裂的石材，现场采取销毁或做标记退场等措施。批量精装修研讨——质量管理案例精装修项目进度管理思路（1）合同框架管理——总工期（总包工期）、里程碑节点要求；（2）三级进度管理——构建总包、精装修、甲供材进度计划管理体系：（3）穿插施工体系的建立——采取分段交接、分批进场计划的策略；（4）垂直与水平运输的管理——室外电梯与室内电梯的规划；地上运输与地下运输的规划；批量精装修研讨——进度管理思路精装修进度管理案例——穿插施工体系的建立臻园项目南区共三栋楼前后封顶相差一个月，在这一个月中如何安排总包与精装修的交接？成为南区按期交工的关

8、键。精装修施工准备工作前置、界面问题处理：——在总包施工中分别针对外墙内保温做法，电梯井道吸音板做法、厨房、卫生间采用加气混凝土条板墙做法以及管井采用轻钢龙骨水泥压力板封包等做法，召开专题协调会进行作业面处理方案的确认，在很大程度上削弱了因作业面与