中海地产工程成本管理培训

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1、房地产工程成本管理讲座提纲1房地产工程成本管理观点解析1.1不同部门观点的辩论1.1.1观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判争取得到最优惠的承包价。1.1.2观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术（包括容积率、使用率等）、工程技术进行系统的控制，在控制工程成本方面起到了“四两拨千斤”的作用。1.1.3观点三：现场项目部是工程成本控制的核心，严把合同关，严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部门，作用重大。1.2目前流行的观点1.

2、2.1工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。设计阶段（包括选材用料）占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）30～20％，这是目前比较流行的观点。1.3工程成本控制的投资理念1.3.1选用技术方案的标准是什么呢？◆我们进行项目设计时，首先要明确项目的档次定位，这是超越技术本身的问题。◆投资决定技术标准。1.3.2承建单位的成本控制和房地产企业的成本控制的区别。1.3.3房地产企业真正体现水平的、真正具有挑战性的成本控制，是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同一楼盘各部件的质量档次一致性。1.4

3、套用传统定额计价体系的误区1.4.1误区之一：费率误区。1.4.2误区之二：套用定额计算工程量进行招标控制工程成本的误区。1.4.3误区之三：套用定额价格计算直接费控制工程成本的误区。1.5工程量清单的威力1.5.1为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢？为什么事后算帐房地产企业的工程师算不过施工单位的工程师呢？◆这是信息对称与不对称的问题。1.5.2工程量清单的威力1.5.2.1工程量清单招标，计价方式简洁，一目了然，便于分析招标商务标，容易比较投标单位的报价优劣，有利于选到报价合理的承建单位，有利于工程顺利实施；1.5.2.2工程量清单报价，

4、能够比较准确地反映市场的价格水平，有利于房地产企业依照市场规律控制工程成本；1.5.2.3工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中有效约定，有利于规范现场签证；1.5.2.4设计变更套用工程量清单单价，有利于提供设计变更签证效率，便于动态掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能；1.5.2.5工程量清单不作调整，结算时只算设计变更引起的工程量增减，有利于提高结算效率。1.1工程成本动态控制的思路1.1.1其一，工程成本控制标准的定位。1.1.2其二，各分部工程的成本测算。1.1.3其三，招标控制和签证、设计变更迅速反馈。1.2坚持工程招

5、标低价中标的原则1.2.1工程招标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。1.2.2出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。1.3工程招标后是否还需要砍价1.3.1工程招标，低价中标，不再砍价。1.3.2工程招标，定标后继续杀价。1.3.3一位知名的房地产专家曾经讲过这样一句话：向承建单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。1.499条理由与1条理由1.4.1一个不懂造价的工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的工程师。1.4.2一个不懂专业或者说不够专业的造价工程师，在房地产企业不可能是一个

6、优秀的造价工程师。1.5工程成本与财务资金的关系1.5.1房地产工程管理是房地产企业公司经营指导下的专业运作。工程成本管理应该并入财务资金运作一起考虑。1.5.2如果有些房地产企业的融资水平较高，可以拿到利息较低的资金，那最好出优惠的付款条件，只要施工单位报价优惠部分比资金财务成本多，就合算，也就是房地产企业的资金本身也在赚钱。如果房地产企业的融资能力较弱，硬是要借用资金实力强的施工企业的力量，核实给施工企业的利润，就要考虑增加资金成本部分，增加的额度以社会平均资金成本为度。1.6工程程成本控制体系中最缺什么？1.6.1工程成本控制体系中最关键的

7、和最难的工作应该是对社会资源的把握。1.6.2在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对社会资源的把握与配置。1.6.3对工程社会资源把握不清楚，源头上都有问题，谈流程管理，谈质量控制，谈成本控制，都可能是事倍功半的事情。1.6.4坐在办公室研究定额是控制不了成本的。1.7房地产工程成本管理的思路要点1.7.1房地产工程管理是房地产企业经营路线指导下的专业运作。工程成本管理应该并入财务资金运作一起考虑。1.7.2房地产企业的工程成本控制，需要突破传统定额计价方式，实现市场定价，反映市场的工程成

8、本是科学的成本。1.7.3房地产企业的工程成本控制，需要突破承建市场的成本控制观念，建立投资控制的理念。1.7.4房地产企业的工程成本控