房地产全成本管理

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1、房地产投资全成本管理一、可行性研究分析1、含义和目的房地产开发项目可行性研究是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。2、成本管理中的意义a．作为申请项目核准的依据b．项目申请投资的依据c．是筹集建设资金的依据d．是开发商与有关部门签订协议、合同的依据e．是编制下阶段规划设计的依据3、可行

2、性研究分析构成一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。   ①.封面   ②.摘要③.目录   ④.正文：通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析、结论与建议等12个方面。项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。   ⑤.附

3、表⑥.附图 4、可行性研究投资分析案例二、项目总投资组成1、项目总投资包括项目全部投资成本费用，不含房地产各种所得税费用。项目开发建设成本开发产品成本（占开发建设成本98.4%）总投资固定资产投资（占开发建设成本1.6%）经营成本经营资金运营费用修理费用经营税金及附加其它经营成本费用土地增值税2、开发建设成本包括土地费用、工程成本、销售成本、管理费用、财务利息等，具体组成见下表：开发建设成本费用工程开发成本一、土地费用二、前期工程费用三、基础设施建设费四、建筑安装工程费五、公共配套设施建设费六、开发间接费管理费用七、管理费用销售成本

4、八、销售费用财务费用九、开发期税费十、其它费用及不可预见费十一、利息3、经营成本经营成本经营资金运营费用修理费用经营税金及附加其它经营成本费用土地增值税三、开发建设成本控制1、工程开发成本1.1、成本控制相关名词解释①、目标成本：指对将要发生的项目预先确定的在一定时期内和经过努力所要实现的成本和利润目标，是项目成本的控制线。②、责任成本：将目标成本进行责任分解，结合各专业岗位的职责，明确在成本管理中“谁来做”，“做什么”的关系，将目标成本落实到实处。③、进度成本预警（动态成本）：动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。指项目

5、实施过程中的预期成本，通过适时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制，并在项目整个生命周期任一时间点，都能适时分析。④、实际成本：指项目结束后，对成本进行结算分析出来的实际投入成本金额计算出来的经济指标数值。⑤、年度成本资金：指根据公司当年整体经营计划，针对在该年所有投入的项目进行资金预算以达到年度投资资金控制的目的。⑥、目标成本考核：通过对目标成本进行进度成本预警分析，以目标成本为参照对象，区别成本在执行过程中目标成本外的数据，借助经济指标反馈进行考核、评价，对考核结果扣、加分措施。⑦、

6、责任成本考核：根据各专业职能部门的成本管理职责，并借助经济指标反馈考核评价其职责的履行情况，根据考核结果，对其进行相应的奖惩措施。⑧、数据库：在完成项目成本业绩评估考核同时对项目生命周期中的成本控制得失进行总结，并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”进行归档，在此基础上提炼关键成本指标。1.2、成本控制的四步骤①、目标成本a、目标成本设定原则目标成本设定与企业定位----什么样的企业决定什么样的产品目标成本设定与项目定位----不同项目的档次要求决定什么造价的成本目标成本设定与企业盈利----企业做的是产品非作品，目标盈利值

7、决定花掉多少成本目标成本设定的市场原则----适时的市场决定什么样的成本性价比与专业管理-----严格的工程管理得出高要求的性价比b、目标成本的形成估（投资估算书）：投资决策《项目投资可行性报告》。概（成本测算）：概念性方案设计概算（项目策划项目定位）、方案设计概算（确定产品标准）、初步设计概算（确定产品各分部、各专业标准）。预（确定目标成本）：施工图预算、工程量清单。c、目标成本的实现我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，根据预先确定的标准、档次、方案对每笔成本每个科目的数据实行限额控制，实现降低成本的目的，建立形成分工负

8、责、有机协调的责任成本体系。②、责任成本体系a、责任成本的分解方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引。方式二：根据合同分