东方滨湖策划方案

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1、祥瑞·东方滨湖全程营销策划方案大纲一、重庆鑫鑫营销策划有限公司简介公司组建于2006年8月25日，已先后策划过各种大型活动30余场次，其中包括万州2005、2006、2007年度秋季房交会整体策划及运营、万州名牌名品区县巡游总体策划及实施，另企业发展规划编制、企业品牌包装有很强的实战经验。公司下设策划部、培训部、销售部、广告部（含创意组、方案组、平面设计组）、财务部和行政办公室。公司人员年轻化，大专文化以上人员占员工总数的90%。公司人员专业素质过硬，有资深设计撰稿及策划人员，秉承“专业运作、务实高效”的宗旨，竭诚为客户提

2、供高性价比的优质服务。二、祥瑞策划及管理团队组成总策划：顾问：平面创意设计：文案：策划师：督导：文员：策划经理：销售经理：培训师：三、项目基本情况1、位置：位于天城区周家坝组团，北临国家级风景名胜区天生城公园，南倚天仙湖，东靠流水大桥，西接万州大桥，与高笋塘商业中心隔湖相望，区位优势明显。2、用地规模：地块用地面积156.9亩，属二类居住用地。3、定位：中高档住宅小区。4、建设规模：总建筑面积298324.64㎡，其中还房72717.14㎡，商品住宅208940.20㎡，配套公建5410.35㎡，地下建筑11256.95㎡

3、。5、经济指标：容积率2.74，建筑密度31.42%，绿地率30.21%，停车位959个，其中地上474个，地下485个。6、小区人口：共2692户，人口9422人（户均3.5人）。7、当前工作进展情况：进行项目的规划及方案设计。8、当前存在的问题：要进行房屋拆迁安置补偿及倒腾，产品定位有待深化，产品有待进一步优化。四、全程营销策划操作原则提出可供选择的方案，待书面确认后实施。五、全程营销策划总体原则务实性、可操作性、创新性、高效性及高性价比六、全程营销策划需达成的共识1、策划费用是通过提升产品的附加值而实现的；2、先造景

4、观后建房（主题定位、风格及投入资金量）；3、对业主的投入最终会以效益体现；4、对品牌的投入不是无用的，需要维持并提升，最终实现社会效益及经济效益的双丰收。5、工作成绩=目标*效率6、地块50%，规划设计30%，销售执行20%，可就是最后的20%要实现前面的80%。七、策划总体思路严谨的市场调查、确定客户群体并细分、确定项目定位（含档次）、打造与之适应的产品、确定建设周期、确定销售目标、系统有针对性的项目宣传推广包装、集团与项目品牌提练、“三度”（集团的知名度、美誊度及对项目的忠诚度）及“三期”推广、集团与项目品牌整合提升、

5、销售执行（含商业招商）。1、如何确定建设周期：市场供给量、市场需求量、资金量、政策方向、人力资源、管理能力、建设总量、建设分期、开工时间、工程进度、质量标准。2、如何确定销售周期市场供给量、回笼资金量、政策方向、销售目标（总销售额、总销售时间、商业处置办法）、开盘首次时间、开盘次数、尾盘完毕时间。八、拟推集团理念诚信、务实、规范、奉献(发展)九、项目定位的方向选择1、客户群体定位激进型：中青白领层（25-35），成立“祥瑞创业园”。保守型：老中青，工民兵学商结合，大而全。创新型：以中青为主，老年为辅，立足主城，放眼区县。2

6、、商业服务定位社区型：以社区服务项目为主，辐射周边。主题型：如欧式风情街、热带雨林园、峡江变迁群雕、儿童游乐场。区域型：为周边区域服务，建立专业市场，如净菜市场、摩配市场。3、商业及住宅建筑风格定位仿古型：古色古香，楼宇琉璃打造。现代型：时尚都市主题。欧式型：西方元素为主，营造异域风情。十、项目定位1、高档品质、中档群体、低档价格2、安全、便捷、舒适、省心的理想家园十一、项目宣传推广主题创业部落汇聚精英创业感受享受生活创业者乐园我家就在公园旁停泊思绪的港湾十二、市场调查1、竞争楼盘介绍周边项目（4个）盛世华城康湖世家三信经

7、济房天城帝景其它有竞争力的主要项目（8个）学府丽景四季花城岸上蓝山万山国际东山花苑现代城山水国际世纪之星2、竞争楼盘现状分析目前已形成了以开发中高档高层楼盘为主的区域特征；目前户型供应以中等偏大三房为主；户型的创新性和适用性较高；配套趋向完善，注重人性化设计；3、竞争楼盘对产品打造的综合结论⑤①总体放量迅速增加北滨路2008-2009年总体放量约300多万方，约占万州房地产总体开发量的70％，而万州每年消化量在100万方左右。②同质化竞争严重主要集中表现为市场定位同质化，特别是滨江路项目所针对的客户群基本一致，而天城板块的

8、客户群体差异化较小；产品同质化，户型传统且主力户型的面积相差不大；项目核心卖点（江景资源或小区景观）同质化。③全新的房地产市场环境体现在2008年上半年北滨路开发体量迅猛增加，由原来的供需基本平衡，转变为供大于求；新特区、新金融市场下的政治、经济因素影响房地产市场，使得开发量与销售量锐减。④总价市场总价