关于我国房地产去库存的思考与对策探究

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1、关于我国房地产去库存的思考与对策探究摘要：当前房地产去库存已经成为我国供给侧改革任务的五大任务之一，本文追本溯源，探讨房地产库存过高问题的实质在哪，并提出差别化的分析解决思路。关键词：融资租赁；廉租房；平租房；土地供给;房价一、房地产现状什么是去库存？2015年12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议上明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。减少当前房产库存量。房地产投资增速持续下滑，创21个月来最房地产投资增速最低。

2、在2014年初急转直下，并持续下滑，截止到2015年10月的数据，房地产投资的增速己经创历史新低。房地产投资增速的下滑无疑拖累着固定资产投资的增速，并影响GDP的重要因素之一。房地产库存仍在不断攀升，且销售增长出现疲态。截止到10月底，全国待售商品房面积68632万平方米，比九月末增加2122万平方米。销售出现疲软态势，1一10月商品房累计销售面积和销售额同比分别增长7.2%和14.9%,涨幅较前九个月分别收窄0.3和0.4个百分点。二、现状分析上述表明我国目前库存压力非常严峻，目前我们所做的不应该

3、仅仅局限于如何去库存这个简单层面上来，我们应该转换一下视角，为什么会产生如此多的库存量，它的源头在哪里。这个问题不解决好，就无法从根本上来解决库存问题。以下是本人的一些思考，库存多简简单单是消费者不愿意买房而造成的吗？答案当然是否定的，不是因为不想买房而是因为房价过高买不起房。单纯的买房需求，在经济基础有限的情况下无法转变为有效需求，因而加剧库存问题。尤其是一线城市房价和部分二线重点城市的房价过高尤为突出。那么政府直接干预，抑制房价是否可取；事实证明这种做法也是治标不治本的方法，因为当房价被抑制的时

4、候消费者处于观望状态，预期房价可能会继续下跌，可是最后房价并没有按预期那样，这时消费者所积压的需求一下子爆发出来，房价势必会报复性反弹，结果可能更为糟糕。很多购房者之所以买不起房，直接原因是价格过高的问题。是什么造成房价如此高的原因，简单的根据供求关系原理是无法清楚说明问题的，因为市场对住房的调节是有局限性的。因为土地资源是有限的，每年政府拿出来建房子的土地是有限的，而市场调节是建立在资源的无限供给的基础上的，而现在资源由政府牢牢掌握因而是有限供给。三、去库存策略研宄要想有效地解决库存过多的问题，首

5、先我们需要把住房按照收入类型分成三等住房。第一等是最基层的，主要是从解决低收入者的住房问题入手，在目前库存过多的情况下，政府可以通过财政支出回购一部分商品房，改为廉租房，另一方面政府可以每年提供一部分土地，盖廉租房，减少商品房用地。不少学者认为减少商品房用地会使得地方财政收入减少，增加债务危机的风险。但是，从另一方面来考虑那些进城打工的低收入者他如果能找到一个廉租房，首先对于城市的安定是有好处的，极大的提高工人进城打工的积极性；其次工人一旦安定下来紧接着，为这个城市带来人气，在生活方面势必发生消费而

6、消费又会促进经济的发展；最后城市盖得房子有人住了，这对房地产去库存又有极大地推进作用。第二等是从解决中低或中等收入者住房问题入手（一）建立平租房，平价出租房屋。这有利于刺激大学毕业生去租房，因为大学生刚毕业一般没有能力直接购买商品房，如果急于去库存而像一些地方政府一样稿零首付等政策，加杠杆调节使得原本没有能力购买商品的大学生确买了，短期来看房子是卖出去了，可是一旦他们的经济能力跟不上还款压力，谁又来为这种做法买单。所以短期内对于大学生这个主体来说出租给他们房屋，是一种有效去库存的手段。对于平租房的建

7、设政府可以采取外包的形式，交给专门建房出租的房地产商，建房出租房地产企业可以盈利，收取租金，当然政府给地的时候要适当便宜一些。（二）建立商品房，这主要是针对中等收入来说。这里政府应该改变以往的做法，给一块地标上价格，使劲的往上炒，越抬越高。首先政府对一块地要标上价，多少万一亩，然后让房地产商来投标。房屋规格大小都是由政府来定，在同等质量条件下，谁出价最低卖给谁，当然最后要检查质量够不够，不达标的的话是要罚的。第三等就是高档住宅小区、别墅等，这是对于高收入人群而言，对于这一层次人群住房问题，政府就不需

8、要干预，完全交于市场来解决。如此以来新增加的住房都有所对应的消费群体，从根本上解决库存过多的问题。同时我们需要注意对于房地产行业中那些投机组织或个人管理，允许房价的合理增长，但是对于那些恶意破坏市场规律的投机者，政府需要加大管理力度，挤出泡沬。除此之外，对于现存的库存商品房政府应该延续上面论述的思路，加大购买力度，打通商品房与公租房、廉租房、租赁市场和棚改安置房。鼓励房地产企业开拓以房屋出租为业务，鼓励自然人和投资机构购买商品房进行出租。政府可以给予这部分机构或者开发