房地产库存问题与去库存对策

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1、房地产库存问题与去库存对策〔摘要）2016年我国房地产“去库存”的效果不尽如人意，严格地说，不是在去库存，而是加杠杆、添泡沫。这主要是因为大多数人把房地产库存的数量明显低估了。其实，房地产库存有增量与存量之分，仅考虑增量，将严重忽视高库存的严重性，必须既考虑增量库存，更要考虑存量库存。去库存的关键是降低总空置率，让新增住房和更多的存量闲置住房被充分有效地利用。住房既有消费属性，又有投资属性，其中投资比重过大会扭曲住房的供求关系，导致一边是库存严重、一边是价格暴涨的怪象。去库存，关键是对房地产定位的重新调整。有效

2、落实“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，需要针对不同类型的库存问题，采取不同的去库存思路和对策，即：对一、二线城市，去库存必须重点抑制投机需求、“去泡沬”；对现实库存压力大的三、四线城市，重点要把去库存与新型城镇化结合起来。〔关键词）房地产，去库存，供给侧结构性改革，存量库存，房地产泡沫〔中图分类号〕F287.8〔文献标识码）A〔文章编号）1004-417502-0016-06在2016年实施的“三去一降一补”供给侧结构性改革中，“去库存”的效果不尽如人意。从有关数据看，2016年房地产库存是减少了，但这

3、是在房地产暴涨的情况下出现的，是泡沫消化了库存，结果使许多人误认为中国房地产没有“库存问题”，闹出不少笑话。这与“去库存”的常识相违背，库存过多，就是供给显著大于需求，而有些是价太高，人们买不起，有些则是适销不对路，有钱也不想买。去库存应该是降价销售，一些买不起住房的消费者进入市场，消化库存，这是所有产品消化库存的“正道”。严格地说，2016年我国的房地产不是在去库存，而是加杠杆、添泡沫。究竟问题出在哪里？是库存过多的判断有误，还是我们走错了路，不是在去库存，而是在加杠杆，结果却把真实的巨量库存给掩盖了呢？今后

4、我们到底走怎样的“去库存”之路？对这些疑问，本文将作出回答。、房地产库存既是增量概念更是存量概念在市场经济条件下，生产企业或商业企业都需要合理的库存，以适应经济周期运行的需要，合理的库存不能讲是供大于求，而是满足周转、安全、在途等需要，由此出现了库存管理”这一概念。根据商业周期的需要，企业会采取库存投资、去库存、补库存等方式，对库存进行有效管理，以提高企业运行效率。而随着现代生产和管理水平的提高，些行业或企业采取“零库存”的管理方式，即上世纪六七十年代日本丰田公司最早采取这种方式，大大地提高了企业的效率和产品的

5、竞争力。就制造业而言，进入21世纪以来，不再需要大规模的库存调节，库存问题并不严重，企业一般仅为周转而预备库存，安全、在途等库存都降至最低，即制造业的商业库存已降至较低水平，制造业的问题主要是成本和产能过剩问题。产能与产量之间的缺口就是产能过剩，其中包括正常的库存调节。存在三种不同的库存类型针对产品耐用性，我们不妨把库存分为三种类型。第一类是作为安全储备的库存。像农产品尤其是食品等“快销产品”的库存，生产的产品当年差不多就被消耗掉了，库存的概念就是储备，备战备荒。就国家来讲，一般有60天以上就差不多了，而家庭过

6、去有存半年粮的说法，实际上有两三个月的储备就够了。第二类就是工业库存。正如上面所说，网络经济时代，这基本不是问题了，但耐用消费品仍然重视库存问题，重视库存管理，如汽车生产和销售，即耐用期越长的产品，库存越重要。其中，仍然比较重视原料库存和流通库存。在工业领域，库存问题转化为产能过剩问题，即库存概念由增量概念转化为“存量概念”。而房地产则属于第三类，既有增量的库存问题，又有存量的库存问题，而且随着时间的累积，存量库存变得更为重要，增量加存量，构成房地产复合型库存特点。住房库存主要是存量库存目前社会上对房地产库存的

7、概念存在明显的混淆。一般学者或企业把工业库存套于房地产行业上，使得对房地产库存的数量明显低估。如一个普遍的做法是人们将国家统计局公布的全国商品房待售面积作为房地产库存，说目前库存量为6〜7亿平方米，这是明显将工商业周期的库存当作房地产库存，根本没有考虑房地产的存量库存问题，而在我国存量库存问题则是一个极为严重的问题。一些较为严谨的学者则提出狭义库存和广义库存的概念。所谓狭义房地产库存，即为现房库存，指报告期末己经竣工的待售现房，也就是现行房地产开发统计中的“商品房待售面积”，不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代

8、建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋；而广义房地产库存，即可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，也就是在狭义库存的基础上增加待售期房库存。提出这一广义概念的学者，还指出在广义房地产库存的基础上增加保障性住房库存、小产权房库存，则是完整意义上的全口径库存。这里还是概念混淆，这仍是增量库存，存量库存一点都没有考虑。很多人这样理解：所谓去库存就是把现有市场上待