房地产估价理论与方法之收益法

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1、房地产估价理论与方法——收益法及其应用目录§7.1收益法概述§7.2报酬资本化法的公式§7.3收益期限的确定§7.4净收益的求取§7.5报酬率的求取§7.1收益法概述含义理论依据估价对象和条件操作步骤一、收益法的含义1.①含义：（收益资本化法、收益还原法）是预测估价对象的未来收益，然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。②报酬资本化法：是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各时期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将

2、其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。③资本化：将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金。④收益法的本质是以房地产未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格2.收益法的理论依据①预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。②基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一

3、定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。例1、（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益是予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。【2009年真题】解析：如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。✘报酬资本

4、化法3、收益法适用的估价对象收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。4、收益法估价需要具备的条件——房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）5、收益法的操作步骤搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。预测估价对象的未来收益（净收益）。求取报酬率或资本化率、收益乘数。选用适宜的收益法公式计算收益价格。1、一般公式■一般公式——收益法的原理公式-V：房地产在估价时点的收益价格

5、-A：房地产的未来净运营收益-Y：房地产的报酬率-n：房地产的收益期限在实际估价中，一般报酬率长期维持不变，所以公式简化为：公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位§7.2报酬资本化法的公式2、净收益每年不变的公式以上均假设净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为例2、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%。请计算该宗房地产的收益价格。净收益

6、每年不变的公式的作用：①直接用于测算价格。②用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价格之间的换算。例3、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为10%。请计算目前该承租人权益价值。【2008年真题】【解析】也就是租赁权价值。年租金=30*12*1000=36万元在不同年期之

7、间换算。　　两房地产报酬率相等时，两房地产报酬率不相等时，【重点】不同期限房地产价格之间的换算，已知无限年的价格求有限年的价格例4、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（　）元/m2。【2006年真题】A.3816B.3899C.4087D.4920另外一种思路。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。4000=A/8%×[1-（1+8%）-50],解得A

8、=326.97　　326.97/6%×[1-（1+6%）-40]=4920✔3、净收益在前若干年有变化的公式收益期限为有限年的公式收益期限为无限年的公式-t:净收益有变化的期限适用范围：根据估价对象的经营状况，对其在未来3～5年或可以预测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格4.净收益按一定数额递增的公式收益期限为有限年公式的假设前提　　净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A