房地产估价方法—收益法

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1、5.房地产估价方法—收益法5.房地产估价方法--收益法5.1收益法基本原理5.2净收益及其估算5.3报酬率、资本化率及收益乘数的确定5.4房地产收益价格的估算5.5收益法估价总结与应用实例本章导读收益法是根据房地产的收益来评估其价格的方法，是一种很重要的方法。收益法理论基础坚实，应用广泛，特别是在收益性房地产的估价中更有特殊的应用性。通过本章的学习，应了解收益法的概念、类型、理论依据以及报酬率、资本化率以及收益乘数的概念，熟悉收益法的适用范围、计算公式及操作步骤，掌握房地产净收益的求取及收益价格的估算。5.1收益法基本原理5.1.1收益法的概念及其

2、两种类型5.1.2收益法的理论依据与适用范围5.1.3收益法估价操作步骤5.1.1收益法的概念及其两种类型收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法从未来的角度评估房地产价格。采用收益法求出的价格，通常称为收益价格。收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。1）直接资本化法2）报酬资本化5.1.2收益法的理论依据与适用范围收益法的理论依据是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是过去已获得的收益。房地产的价格＝收益法的适用范围收益

3、法的适用范围是有收益或潜在收益，且收益和风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院、农地等。收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在有收益，只要其具有获取收益的能力即可。如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益法不适用。如学校、公园、图书馆、政府办公楼等公用或公益性房地产的估价一般不用收益法。5.1.3收益法估价操作步骤《房地产估价规范》指出，运用收益法估价应按下列步骤进行：（1）搜集有关收入和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；（5）估算净收益；（6）选取适当的报酬率；（7）选用适

4、宜的计算公式求出收益价格。5.2净收益及其估算5.2.1房地产收益、净收益与客观总收益5.2.2房地产净收益估算的一般方法5.2.3不同收益类型房地产净收益的估算5.2.4房地产净收益估算注意事项5.2.1房地产收益、净收益与客观总收益1）房地产收益的类型可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有以下几种：潜在毛收入（potentialgrossincome,PGI），是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入。有效毛收入（effectivegrossincome,EGI），是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成

5、的收入损失是指因空置、拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失。净经营收益（netoperatingincome,NOI），通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业必须的费用。税前现金流量（pre-taxcashflow,PTCF），是从净收益中扣除抵押贷款还本付息后的数额。期末转售收入，是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。2）净收益与客观总收益净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营等发挥

6、作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。5.2.2房地产净收益估算的一般方法1)利用投资法估算房地产净收益的方法利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有效毛收入－经营费用＝总收益－总费用由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益

7、。例5-1某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收入的3%，合理运营费用为有效租金收入的30%。2)利用利润法估算房地产净收益的方法利润法：在一定的假设条件下，通过求出待估房地产经营所获得的纯利润，并以某种适当的资本化率折算为估价时点的现值，并求其之和来确定待估房地产的价格或价值。这个条件是持续经营，而非“公开市场”。纯利润的求取基本公式为：利润=营业收入-采购成本-经营费用-经营资本利息例5-2某酒店集餐饮、旅居、娱乐、健身、商务于一体。鉴于该酒店的特殊性质，宜用利润法评估其价格。该饭店

8、2001--2003年的账目情况可查阅，试估算其价格。5.2.3不同收益类型房地产净收益的估算根据估价对象房地产类型的不同