农村建设中关于农村土地证券化的探讨.doc

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1、新农村建设中关于农村土地证券化的探讨摘要：融资证券化是现代金融发展的潮流，农村土地证券化作为一项农村土地和金融制度创新，对于克服当前我国新农村建设所面临的诸多障碍具有重要意义。目前,推行农村土地证券化需要克服很多困难,我们应该积极创造条件,大胆实践,在试点的基础上,全面推动我国农村土地证券化的实施和土地资本市场的发展。关键词：土地融资，土地证券化，体制创新，新农村建设，融资正文：一.农村土地证券化的基本涵义农村土地证券化是指以农村土地收益或者土地项目贷款作为担保发行证券的过程。其实质是物权的债权性扩张。主要目的

2、是为农业生产融资，缓解农业资金投入不足。它盘活了沉淀在土地上的人类财富，成为土地金融发展的主要方向。二.农村土地证券化具有以下特点1.是土地是融资的载体。在我国是以土地承包权或者使用权作抵押，而不是以所有权作抵押，这与我国农村土地承包经营体制相联系。2.是土地证券主要是农地抵押、股份合作制、农地抵押债券等的形式进行。3.是期限较长。通过农村土地证券化来筹措农业发展资金，农地增值需要较长的时间，这要求土地证券必定有一个较长的期限。对于投资者来说，投资农村土地证券是为了追求土地的增值，而不是为了获取土地股权、债券的

3、利息收入。而对筹资者来说，筹资的目的是为了发展农业生产、改良土地，这需要较长时期才能得到投资报酬。4.是土地本身的质量和级差地租决定融资的风险，融资风险与融资者的风险程度没有关系。三.我国农村土地证券化的现实条件1.承包土地的财产性质已基本明确从我国的实际来看，随着土地制度的变迁，承包权的财产性质渐趋明朗。土地使用权作为一种独立权利形态的存在，无论在立法上还是在实践中，都已经得到确认，为集体土地使用权制度在以后的发展奠定了基础。2.农民对土地的依附性大大降低随着社会经济特别是二、三产业的发展，农民就业渠道日趋多

4、元化，土地收入已经不是农民收入的惟一来源，这就大大降低了农民对土地的依附性，弱化了承包土地的社会功能。3.土地社会供给约束已基本缓解我们之所以对承包土地如此重视，关键就是要求土地为全国提供稳定的粮食供给。但是在改革开放20年以后，土地社会供给的约束已经大大缓解。这也是承包土地证券化的必要条件。四.农村土地证券化的分类及其基本运行模式因为土地证券化是由资产证券化的原理发展而来，所以土地证券化根据资产证券化分类方法，也可以分为土地抵押贷款债权证券化和土地资产支持证券化。具体来说，在我国农村土地承包经营责任制的大前提

5、下，土地抵押贷款债权证券化指金融机构或中介机构（主要是商业银行）将特定的土地抵押贷款（农地的使用权作为抵押物）债权进行转让，由专门的证券发行机构加以包装组合，以金融债权资产为担保，设计、发行证券的过程。土地资产支持证券化是指土地开发经营机构或组织（主要是农业企业的资金需求者）直接将缺乏流动性的项目资产（土地能够获得的未来收益）转换为在资本市场上可以出售的有价证券的过程，如常见的发行土地债券、土地股票等。概括地讲，以农民将土地使用权抵押给金融机构（主要是商业银行）或农民企业把土地未来收益整合成项目资产为基础，就能

6、够进行完整的土地证券化融资。同资产证券化一样，土地证券化的基本流程是：发起人（主要是商业银行或农业企业）将证券化资产出售给一家特殊目的机构或者由SPV主动购买可证券化的资产，然后SPV将这些资产汇集成资产池，再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。五.农村土地证券化的重要意义1.为筹措农业发展资金提供了良好的途径土地承包权证券化的资金来源是金融市场的广大投资者,为社会各界的资金、技术、人才,特别是城市工商资本进入农业领域创造了条件,拓宽了农业

7、投资渠道,使各类生产要素得以通过市场机制实行优化配置。而且由于证券得到了政府的担保,给投资者带来新的投资机会,因为其收益率较高且比较稳定。2.可降低农民的融资成本因为农村土地证券化提高了银行贷款的流动性,因而对回报率的要求降低,也就是说农村土地贷款的利率可以降低,从而使农民得到实惠。3.活跃土地市场，优化土地资源配置土地作为一种市场重要的生产要素，实现农村土地证券化后，土地资源转化为具有流动性的金融资产，不仅仅活跃了土地市场，还可以在市场调节作用下得到优化配置。4.统筹安排各类农业用地，实现农业现代化经营管理,

8、推动农村土地产权制度改革，实现农村家庭承包经营责任制与现代农业的对接。土地作为一种市场重要的生产要素，实现农村土地证券化后，土地资源转化为具有流动性的金融资产，不仅仅活跃了土地市场，还可以在市场调节作用下得到优化的配置。5.提高土地利用率，保护耕地资源通过土地证券化发挥土地规模经营的经济效应，改变土地的粗放经营方式，使其向适宜的集约经营方式转变，对提高农村现有土地资源利用率显然有巨大的