王志纲工作室云南大理旅游地产项目策划

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1、王志纲工作室2010年6月南诏迷城，滇西闲都——打造云南高端休闲度假的旗舰大理海东项目总体策划方案目录第一部分大势把握第二部分项目定位第三部分功能构建第四部分开发策略前言彩云之南，万绿之宗，旅游大省，魅力无穷。随着中国西部大开发的深入、中国沿边开放的潮涌和区域一体化的演进，云南已由边陲后卫变成沿边前锋——成为面向东南亚和南亚开放的桥头堡。云南旅游二次创业计划和旅游综合改革试点的战略实施，为滇西旅游枢纽城市大理带来巨大发展机遇。南诏古都大理，以其交通区位之优和山水环境之美，曾为南中政治经济文化中心，又是共和国成名至早的老牌旅游城市。作为滇西旅游的龙头支柱，大理从城市

2、拓展格局到旅游产业再造都面临着新的挑战，海东作为城市开发的处女地，成为承载大理未来梦想的平台。海东项目不是一个常规地产或旅游项目，而是一个承载南诏古都凤凰涅槃梦想的城市引擎。第一部分大势把握一、云南：中国高端休闲胜地二、滇西：云南旅游的擎天柱三、滇西之心：大理前世今生四、发现海东：高端休闲载体一、云南：中国高端休闲胜地高端休闲成为社会新热点世界开始进入休闲时代，中国休闲经济风生水起。在休闲经济的浪潮中，高端休闲特别是高端度假、奢华酒店、高球运动以及文化体验等方面成为人们关注和消费的热点。高端休闲方式休闲内容高端度假酒店主题酒店、奢华酒店邮轮大型豪华邮轮、私人游艇高

3、端休闲运动高尔夫、滑雪、极限运动、潜水、热气球文化体验音乐会、高端私人party、文化节等奢侈品消费名表、名车、私人飞机等养生度假瑞士羊胎素、日本健康之旅、SPA、温泉养生等云南，首选的休闲旅游目的地作为中国的旅游大省，云南凭借其良好的生态环境和四季如春的气候优势，已成为中国富豪的首选休闲旅游目的地。根据胡润百富榜《中国千万富豪品牌倾向报告》，09年是首选云南，三亚排第二，本次则显示三亚排第一，其次是香港和云南。富豪们之所以首选云南，除了原生态优势和最适宜的自然气候，还有一个原因是，高档休闲旅游度假设施的不断跟进，特别是高尔夫及高端酒店等配套。根据调查，富豪进入云

4、南的首选地分别是丽江、大理、西双版纳和腾冲。其中最喜欢的高尔夫是春城高尔夫，最喜欢住的酒店是丽江悦榕庄。云南，国际化高端休闲胜地云南作为中国面向西南开放的桥头堡， 在GMS（大湄公河次区域）旅游合作中已取得一定成效，其中昆明、石林、丽江、大理、西双版纳被列为“湄公河明珠”景点，纳入GMS统一营销。云南作为中国首个旅游产业改革试点省份，通过二次创业战略，云南旅游必将进一步接轨国际，大放异彩。云南旅游未来更加休闲化、国际化、民族性和高端化。二、滇西：云南旅游擎天柱云南旅游看滇西大滇西是云南旅游资源最丰富的地区，堪称世界级休闲旅游天堂。云南旅游产业近80%的贡献率来自滇

5、西。按照目前云南年接待1亿多游客来测算，实际到达滇西的游客已近8000万人次。另根据旅行社统计，到云南的游客有80%会选择大理、丽江、香格里拉等滇西一线。滇西，云南旅游的擎天柱大滇西旅游区（占据云南旅游的80%）滇中国际旅游区昆明西双版纳滇东北滇东南云南旅游：西热东冷滇西旅游：群雄并起在大滇西旅游城市格局中，迪庆、丽江、腾冲、瑞丽等城市群雄并起，迅速崛起，大有后来者居上之势。大理作为老牌旅游城市，二次创业既迫在眉睫又任重道远。昆明大理：风花雪月，浪漫之都丽江：小资天堂迪庆:香格里拉保山腾冲：火山地热温泉度假区瑞丽：东方珠宝城大理：盛世危机大理在旅游总量上依旧是滇西

6、老大，但高端产品已远不如丽江。大理唯一的高尔夫球场至今会所还未投入经营，而丽江两个球场早已经营多年，大理的国际豪华酒店寥若晨星，而丽江却是国际奢华酒店扎堆之地。如下图，大理旅游人均消费水平相对较低，必须在高端休闲方面进行突破。类别年度旅游人次（万人次）其中：国内（万人）海外（万人）旅游收入（亿）人均消费（元）2009年旅游占GDP比重大理200911411105.935.3092.2680822.7%丽江2009758.14705.5552.5988.66117075%三、滇西之心：大理前世今生1、亚洲文化十字路口的古都大理曾是南诏、大理国的古都，当年达官显贵聚集

7、的高贵典雅之地，受到唐宋文化影响，文人名流荟萃，是中原文化、藏传文化、东南亚文化及当地民族文化的交融地；大理又是“南方丝绸之路”的灵关道、五尺道和博南古道的交汇点。所以大理被称为“亚洲文化十字路口的古都”。要深挖大理文化内涵今天的大理文化主要体现在大理古城上，重点从建筑、人文、风情等方面展现。从最早的白族宫廷画师张胜温，到现在的杨丽萍、金庸等生在大理或与大理有关的文化人士，都是大理的宝贵财富，要通过整合浓缩这些文化精华，打造与古城截然不同的一个新的文化载体，具备国际化、多元化、休闲化特色。2、承东启西、左右逢源的枢纽城市大理地处滇西交通枢纽中心，具有承东启西、左右

8、逢源的战略