大类资产配置系列之四：全球房地产和大宗商品投资.docx

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1、目录一、房地产投资4（一）房地产直接投资4（二）房地产间接投资51、开发和管理房地产的公司52、房地产投资信托(REITs)53、混合房地产基金(CREFs)54、房地产衍生品55、基础设施基金6（三）房地产投资特征6（四）房地产投资的绩效基准7（五）中国房地产信托（REITs）的发展现状9（六）中国房地产间接市场投资的趋势10二、大宗商品11（一）大宗商品的投资方式111、直接投资112、商品期货及衍生品113、商品类上市公司股票12（二）大宗商品与通货膨胀13（三）大宗商品的主要种类131、黄金132、原油14（四）大宗商品在投资组合中的作用14（五

2、）大宗商品的绩效基准14（六）国际大宗市场对中国大宗市场的启示161、中国期货市场情况162、中国期货市场投资17图表目录图1房地产累计表现，1978年1月-2018年6月8图2房地产间接投资表现，1989年12月-2018年10月8图3美国房地产、REITS和美国股票的波动性，2000年9月-2018年3月9图4道琼斯商品指数、标普-高盛商品指数及美国股票业绩，1999年1月-2018年10月15图5道琼斯商品指数、标普-高盛商品指数及美国股票波动性，2002年1月-2018年10月16图6中国各期货市场规模17图7南华指数与经济增速关系18表1房地产

3、投资特征7本文主要介绍国外房地产和商品市场投资，以期为国内宏观大类资产配置提供前瞻性借鉴。随着市场的不断开放，我们应该应具备一定国际性视野。房地产投资的优势在于其相对均衡的收益率和波动率，介于股票和债券之间。房地产投资的一种分类方法是将其分为直接投资和间接投资。房地产直接投资包括住宅、商业房地产或农业用地的所有权，所有权涉及对资产的直接管理。房地产间接投资房地产通常意味着有一个明确界定的中间群体来管理房地产。房地产间接投资主要通过投资开发和管理房地产的公司、房地产投资信托（REITS）、混合房地产基金(CREFs)、房地产衍生品和基础设施基金五种投资工具

4、来实现。房地产间接投资相较于股票投资有更高的直接控制能力、低波动性的回报以及能对冲通胀能力。参考新加坡、香港和日本经验，房地产投资信托(REITs)及相关投资将是中国未来资产配置发展方向之一。大宗商品在资产配置的吸引力主要源于其抗通胀性和与其他资产的低相关性。将商品加入资产配置组合，能够扩展投资边界，分散风险，且能够提高投资组合的收益水平。大宗商品投资主要有直接投资、商品类上市公司股票和商品期货三种方式。商品期货的投资种类主要有硬商品（能源、贵金属、工业金属等）和软商品（农产品和牲畜）。商品期货的收益来源主要为现货收益、展期收益和保证金收益。但是商品期货

5、的收益波动较大，回撤风险较高。目前中国大宗商品市场还相对不完善，但是鉴于大宗商品的重要性，未来中国大宗商品市场将会不断扩大，市场机会也会不断完善，投机性减弱稳定性更强。中国期货表现与经济周期有明显联系，因此研究经济周期对大宗商品投资大有助益。一、房地产投资（一）房地产直接投资直接投资是参与房地产市场的最简单的方式，但面临着交易成本高、项目标的过大导致的集中度风险、流动性差、物业管理成本高等不利因素。因此，此种方法只适合于资金量充裕且投资期限较长的投资者。（二）房地产间接投资房地产间接投资主要通过投资开发和管理房地产的公司、房地产投资信托（REITS）、混

6、合房地产基金(CREFs)、房地产衍生品和基础设施基金五种投资工具来实现。1、开发和管理房地产的公司投资于开发和管理房地产的公司可以获得一定的房地产市场的风险敞口。但投资收益容易受到公司经营等除房地产市场以外的因素影响。2、房地产投资信托(REITs)房地产投资信托(REITs)，是房地产投资组合中公开交易的股票。房地产投资信托本身是投资房地产的公司实体，通过筹集资金，管理房地产组合获得收益。REITs主要分为股票型房地产投资信托基金和抵押型房地产投资信托基金，股票型房地产投资信托基金拥有并经营房地产，经营收入通过分红支付投资人；而抵押型房地产投资信托基

7、金抵押物业设立基金，将基金投资于房地产抵押贷款或者抵押支持证券。许多国家要求REITs将大部分年度收益分配给投资者以维持免税待遇，此举能降低经理管理水平对收益的影响，使投资者获得更接近于房地产组合的收益。REITs的特点在于可以小额交易并具有好的流动性。方便于各类投资者投资，相当于一种封闭式共同基金。其价格受供需影响，围绕净值上下波动，波动性与股市相近。短期REITs价格同股票市场高度相关，长期走势则更接近于房地产直接投资。3、混合房地产基金(CREFs)混合房地产基金(CREFs)，是专业管理和私人持有的房地产投资池。它们可以是开放的，允许新投资者进入

8、，也可以是封闭的，在首次公开发行后不允许新投资者进入。仅限于高净值的投资者和机构