合生创展江山帝景户型更改建议报告终稿

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1、合生江山帝景户型更改建议江山帝景营销部2012.9.2目录【第一部分】前言【第二部分】区域及客户分析【第三部分】项目销售概况【第四部分】现有市场货量供应参考【第五部分】户型调整建议【第一部分】前言合生·江山帝景公寓住宅产品自2009年10月开盘销售以来，销售速度缓慢，资金回笼不理想，具体原因分析如下：项目周边生活配套缺乏：项目虽然隶属铁山镇街道管辖，但是项目周边生活配套少，交通不便利等原因造成市场可接受度小；产品问题：前期销售产品户型单一，面积大总价高，得房率太低，仅有70%。为保证项目短期销售任务的完成及项目长久的运营开发，以快速回笼资金为原则，我们须提前对1#、2#、3

2、#地块公寓住宅产品进行户型更改规划，目标是：以低成本、低总价为原则，抢占更多的市场份额；完善社区生活、商业、休闲配套，提升产品附加值与客户信心；【第二部分】区域及客户分析一、大连市城市性质：东北亚重要的国际航运中心，我国东北地区核心城市，文化、旅游城市和滨海国际名城。城市职能：东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心和区域性金融中心，国际旅游目的地和服务基地，国家软件和信息服务业基地，东北地区会展、现金设备制造中心。东北亚经济圈核心、东北三省经济走廊前沿环渤海经济圈未来核心重要城市、文化旅游滨海国际名城哈大高铁渤海跨海隧道二、旅顺区大连中心城区构成：核心区、旅顺城区、金州新区

3、、保税区大连未来发展前沿、东北亚会客厅——交通枢纽、国际滨海商务旅游城市、发展绿色经济三、旅游休闲度假城五城一都规划——旅游休闲度假城兼具旅顺城市核心配套、特有高端国际化文化旅游配套、独有山海河资源商业标志建筑小区中心小区会所文化中心风景商业度假旅店广场组团中心军备用地温泉度假区会展中心高尔夫练习场游艇俱乐部中学小学海滨别墅连排房多层回迁房高层花园洋房双拼小高层海天别墅用地布局规划四、琥珀湾——大连第二个星海湾、旅顺未来的商业、旅游、文化中心工业园区教育旅游生活区向阳启新迎春片区龙河片区长江路片区新城区（区政府）新兴片区太阳沟西部临港新城科技创新城旅游休闲度假城历史文化名城

4、宜居生态城板块细分11立足旅游休闲区定位打造城市乃至东北亚地区高档生态养生居住板块即：将尚未成熟的本居住区域，结合大连旅顺打造旅游核心区的基础上，优化区域价值，提升区域复合型功能区域定位东北亚高档生态养生居住板块五、区域归位12跟随跟随旅顺打造宜居城市步伐联合联合如中铁等品牌地产企业提升区域价值打造琥珀湾高端生态休闲养生板块自创自创兼具第一居所功能的国际级生态休闲居住核心形象建立旅顺“生态养生版块”的概念将城市定位、生态环境与本案整合在一起，便能确立本案的“高档+生态+养生”的综合优势，确立本案在大连地区，乃至东北亚的生态居住区的热点地位。13通吃理由：项目建筑规模较大，加

5、之处于待开发的不成熟区域，市场当前难以有足够的能力消化大规模的纯度假类或纯刚需类项目，且销售速度及周期难以控制，运营被动，风险大。因此本案在依据自然环境规划出区别于市场现状产品的资源类社区前提下，在吸纳度假类市场外仍必须同时面对大连及旅顺主流客户，并在这两大类产品下兼顾养老型及投资性客户。我们要完成住宅的整体及相对快速销售，客户必须“通吃”。所以本项目的产品定位在依托现有环境的基础上，通过产品类型、户型面积及户型配比的定位，将目标客群定位为投资、度假、养老+部分刚需客户。六、目标客户定位14从使用用途进行目标客户群分类第一居所旅顺地缘客户为主。注重交通、生活、教育配套。第二

6、、三居所旅顺、大连中高端人群为主。注重稀缺资源的拥有，对度假、休闲、生活等配套设施关注。移民养老客户本地老年人、东三省、环渤海地区老年人，与大连有一定人脉联系或工作联系者。看重本案城市价值、新区价值、良好的自然环境，需要舒适型产品形式与面积区间。资源度假客户山海河资源是此类客户的最关注的产品价值，资产实力的不同对产品的选择不同。投资客户区域未来价值的提升以及产业的强有力提升是带动投资客的最关键的因素，产品的性价比是其最关注的置业因素。多选择具备优良生态环境的小户型为主。【第三部分】销售概况一、项目销售概况大连项目自2009年10月公寓开盘以来，销售情况：销售套数销售面积销售

7、额42035860.91258,867,657月份销售套数销售面积销售额1月168.93434,9802月199.61795,0003月2137.86899,2874月2196.431,506,2475月5462.583,059,6146月7540.154,156,2987月6500.903,764,4738月199.09714,500大连项目公寓2012年销售情况：从2012年每个月公寓的销售情况可以看出，公寓的去化率太慢，除了受当前宏观市场影响、区域位置影响之外，最大的原因就是户型不够实用，使用率低，并且户型单