二三线城市商业地产盈利模式解析

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1、主讲：张志东二三线城市商业地产盈利模式解析张志东Jerryzhang中房协　商业＆旅游地产资格认证－主讲专家讲师ＣＥＴＶ东方名家－　特聘专家上海复旦大学　商业地产研究所－研究员清华大学《房地产总裁班》特聘讲师清华大学领导力－特聘讲师中国人力和社会保障部《房地产策划师》职业资格认证专家张志东工作室创始人商业地产是复合型产业，它要求把地产开发和商业经营有机结合起来。由于开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，往往采用先地产后商业的做法，把房子盖起来以后、招商再开始销售，这样必然造成商业地产与商业发展的不相适应。其结果导致商业地产的空置率居高不下，严重影响了我国商业地产的持

2、续健康发展。第一篇盈利的关键风险的规避商业与地产脱节的主要表现商业与地产脱节的原因分析商业与地产脱节所带来的问题解决商业与地产脱节问题的建议（一）建筑设计与市场定位脱节（二）前期招商与后续经营的脱节（三）商业地产规模与商业发展水平脱节商业与地产脱节的主要表现（一）建筑设计与市场定位脱节多数开发商自我定位商业地产开发商认真细致的市场调查和科学合理的市场定位缺乏不良影响：市场定位不合理，贪大求全，脱离当地消费水平在使用中存在着设计的先天不足，给项目今后的运作带来了不便，降低了效率不少项目在建成后，为满足租户的要求需大幅度改造物业，从而造成了人、财、物的严重浪费规划设计的错误目的好卖好

3、租使用面积最大化建设成本最低（二）前期招商与后续经营的脱节我国大多数开发商的心态卖完就走由于商业地产已被拆零成小商铺卖掉，所有权与经营权分散归属众多业主或租户，地产商也无权干涉。开发、出售、再开发的循环周期不可能完成对商业地产项目的完善规划（三）商业地产规模与商业发展水平脱节我国商业进入了调整期商业地产增长速度大于商业发展速度商业地产空置率持续攀升社会资源的很大浪费突显矛盾（一）房地产公司是一个项目性公司（二）房地产是我国目前公认的暴利行业之一（三）房地产开发商缺少商业地产开发的经验和人才（四）商业地产商资金紧缺（五）缺乏完善的商业网点规划商业与地产脱节的原因分析（一）房地产公司

4、是一个项目性公司目前的体制房地产公司公开拍卖竞价获得土地商业可以连续经营连续经营才可能获取丰厚的利润房地产公司的“短寿”与商业公司的“长命”形成了很大的反差造成商业与地产脱节的一个先天性体制问题（二）房地产是我国目前公认的暴利行业之一商业地产的利润是非常高的，这也是近几年我国商业地产迅猛发展的一个很重要的原因。商业目前在我国是微利行业，受利益趋动，在当前房地产还比较热，销售形势基本上还不错的前提下，绝大多数开发商仅仅把商业地产视作获取高利的一种手段，自然不会在后续的商业运营上作长远的规划和设计。政府部门调查显示，全国房地产行业利润高达到20%以上，高的甚至超过100%。而商业地产

5、价格比住宅又会高出数倍，甚至十几倍。2.我国商业地产开发商无需整合商业资源就可获取暴利。1.目前商业地产的发展是建立在城市规模快速扩张和对新兴商业设施需求急剧增长的基础之上，加上部分城市房地产“炒房”之投机风过盛，拉大了房地产泡沫。3.市场供需关系呈现出“有和无”而非“好与坏”的卖方优势，促长了商业地产开发的浮躁心态和盲目行为，而缺乏专业资源整合的简单开发依然可以实现商业暴利商业地产在整合商业资源上丧失了利益驱动力原因（三）房地产开发商缺少商业地产开发的经验和人才1.商业地产是一项涉及面很广的系统工程，具有更多更高的综合性要求。2.商业地产侧重经营的增值和投资的潜力等品质指标，产

6、品的性质应归类为间接用于经营投资的商业资本。3.商业地产作为整个商业经济产业链条中一个基础性的上游产业，它的地产属性包含建筑形态、功能空间、环境配套、技术要求等专业内容。4.商业地产的商业属性更是涉及到相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合因素。商业地产的双重特色跨行业的复合属性项目选址立项规划招商设计建设运营管理环节复合型专业人才匮乏商业经营和商业地产开发“两张皮”（四）商业地产商资金紧缺一个商业地产项目的投资往往少则几亿元，多的甚至达几十亿元，而开发商往往仅能投入10％一20％的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道

7、。目前的国家宏观调控政策直接融资渠道很狭窄信托资金受到各种条件的限制较长时间的市场培育强大消化能力的主力店客户向银行贷款的难度很大（五）缺乏完善的商业网点规划无法满足多样性的消费需求，许多已经建成及即将建成的商业设施，或面临着经营艰难的窘境，或被长期闲置，浪费了宝贵社会资源。我国许多地方商业地产开发基本上处于一种无序状态，只要开发商拿到商业地产开发权，就基本可以凭想象盖起一座楼，在楼内留出些铺面就是所谓的商业地产。商业地产和商业经营的不适应网点布局的严重失衡业态的选择上缺少休闲、