中国二三线城市商业地产发展报

《中国二三线城市商业地产发展报》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、节蚅袄袂膈蚅薄肈肄蚄中国二三线城市商业地产发展报告二三线城市商业地产发展经济环境研究    在目前的宏观经济背景特别是住宅市场受到空前调控的形势之下，房地产在整个经济贡献中所占的比重在逐渐减弱。由此给二三线城市商业地产发展所带来的机遇主要表现在以下两个方面：    （1）一线城市的投资困难。在投机大于需求的一线城市，过高的房价、地价已经引起了政府的主要关注。近来政府陆续出台的房地产市场调控措施，已经向市场投出明确的信号——严格控制一线城市房价过快上涨。而房地产市场作为投资者主要的投资对象，政府的措施使得一些一线城市房地产投资者不得不把眼光转向调控措施相对较弱的二三

2、线城市。    （2）二三线城市住宅受到调控。由于一线城市房地产市场受到政府的严格调控，二三线城市的房地产市场呈迅速增长态势。新一轮“限购令”的出台，指出要控制二三线城市房价的过快上涨，势必将对二三线城市造成直接的冲击。随着需求下降，以及未来6至12个月开发商及政府住房供应的增加，将促使开发商降低售房价格，以确保销售和获得流动资金。一旦库存和新增上市产品消化困难，开发商在融资困难的情况下，将不得不选择降价来保持资金链畅通。在这种情况下，许多开发商纷纷将眼光投向二三线城市的商业地产市场。其商业地产价格和成交量都存在较大的提升空间，它的可实现价值重估程度将远高于住宅地

3、产。    二三线城市商业地产项目影响因素    确定适合的商业地产项目应从下面三方面进行分析：    (一)项目的经济效益分析    分析商业地产的经济效益是投资分析的核心，可以从静态和动态两个角度去分析。从静态的角度去分析商业地产项目的盈利能力，不用考虑资金折现的问题，只要把估算出来的总投资减去总收入，就可以知道项目是否具备盈利能力，因此比较简单；从动态的角度去分析商业地产项目的盈利能力，要考虑资金的折现能力，相对比较复杂。但得出的结论比较准确。大部分的商业地产项目为租售并举的项目，在进行动态盈利分析时要应用多个评价指标进行项目评价，主要评价指标有：财务内部收

4、益率(FIRR)、财务净现值(FNPV)及项目动、静回收期等指标。    (二)项目的社会效益分析    社会效益分析就是要分析商业地产项目的开发建设对当地所作出的贡献。若项目开发建设有利于当地经济的发展、环境的改善，必定能得到当地政府的支持，从而促使项目的开发迈向成功。    对城市发展的适应性。商业地产项目的规划应适应二三线城市的经济发展要求。当前大部分的二三线城市急需对城市中心区域进行改造，因此项目应积极配合地方政府对城市建设的规划，使城市中心的基础配套设施得补充。    与文化和技术的适应性。城市建设应传承城市文脉，城市的历史和未来不能被割裂。在文化建设成

5、为衡量城市发展水平举足轻重的指标之一市场经济下，地产开发企业在建设项目的同时也是最有可能成为引导城市文化的人。因为他们把不同阶层的人群用“建房子”的形式聚拢，更易于通过各种方式在精神层面上影响着他们的生活态度。从这个角度来说，开发商对城市文化建设的号召力和影响力将更为直接。    对社会经济发展的影响。项目的建成应为当地形成一个配套完善的成熟居区作出贡献，不仅要为当地居民增加生活设施，而且应促进当地服务业的发展，加速当地经济的繁荣。为社会展现出一个具有超前型和导向型的商业新模式，从而由点到面，推动本地段及周围地区住宅建设的发展。因此，项目的开发将会产生较大的社会效

6、益。    (三)项目的可持续性分析    衡量一个商业项目是否具备很好的投资价值，应首先评估项目的内部管理模式及管理理念是否合理，是否具备持续经营、回报长期稳定等基本标准。一般而言，商业地产是开发商、投资者和经营者相结合的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只顾经济利益，同时还必须考虑为投资者和经营者留下充分的利润空间，避免仅是开发商赚得利益但投资者与经营者利益微薄，使投资以及经营积极性降低；另外，商业地产应该与城市协调发展，依托城市经营的大环境，商业地产才能顺势起飞，从而使得地区商业价值提高，以实现商业物业的可持续发展。二三线城市商业地产规划建议    

7、目前二三线城市商业地产特别是零售业存在着很大的机会。零售业现在逐渐从百货商场走向购物中心的模式，越来越多的开发商看到了其中的利益并进行大规模的项目开发。住宅市场房地产经过多年的积累，很多住宅的开发商和房地产开发商都通过住宅的房地产开发形式积累了大量的资本和资金，这也是我国经济快速发展给商业地产行业带来的一个历史性的机遇。    但由于很多开发商并不专业，对于这～业态的结构、消费模式都没有进行深入的了解，特别是由住宅市场转向商业尤其是零售业市场，其中的风险和难度很大。商业地产的开发非常需要具有专业头脑或者专业思想的从业者，它跟住宅开发有本质上的区别。二三线城市如果要

8、抓住此次机