宁波学府茗苑单身公寓提案 (nxpowerlite)

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1、学府茗苑单身公寓策划方案提纲⊙外部环境分析⊙项目自身思考●属性分解●SWOT分析●类似市场分析⊙具体策略应对●项目定位●客户定位●推广策略写在前面的话所谓的策划，就是能够预见未来并能实现现实和未来之间的提前嫁接，同时整合当下资源为未来的结果提前促成。所谓的营销，不单仅是以销售为最终目的，而是在促进热销的同时，形成其永续的价值增值，凝聚项目效应。爱地，坚持以项目为根本、市场为基础、客户为导向、专业为手段，为服务企业实现经济和品牌收益的最大化。任何一个项目的成功，始终都离不开大环境的促成。我们只有在充分了解市场、洞悉宏观的基础上，才能应势应变，对项目做

2、出最正确的决策。审时度势，把握趋势，应势而为，方能借势成功！外部环境分析外部环境分析审时度势当前宏观政策分析宁波及北仑房市分析关键字1：调整期2007年以来，一系列政策相继出台，调控强度大、密度高，且全方位，将对08年的房市继续产生作用。市场和政府的博弈加大；卖方和买方的博弈继续。当前宏观政策分析关键字2：货币政策继续从紧CPI居高不下，人民币升值步伐开始加快。政府将继续实施从紧货币政策和稳健的财政政策，上调存款准备金利率和加息调控的办法都将可能继续进行。当前宏观政策分析关键字3：市场信心依旧房价温和上涨近期包括人民币升值以及股市调整等情况有可能使

3、得过剩资金再度进入房地产市场，从而推高房价。预测二季度房价将面临较大上涨压力。当前宏观政策分析大市已经开始回暖，整体市场平缓增长2008年在外界一片“降”声的喧哗中，宁波楼市顶住压力在刚性需求的支撑下，以平稳渐长的趋势继续行进。尤其今年三月份四区成交量环比猛增4倍多，从市场情况了解，刚性需求仍旧为市场主导因素，去年末开始的持币观望情绪已淡化。但是整体形势还不明朗，市场没有完全复苏。宁波及北仑市场分析近几年来，北仑房地产市场在行业整体趋好的带动和群众改善居住条件有效需求的双重拉动下，北仑市场总体保持了供需两旺的良好局面。市场内住宅类产品不仅数量逐步增

4、多，整体品质也得到了不断提升。需求量在前两月的压抑下得到集中性释放，市场转暖，成交量开始上升。但是和宁波大市场一样，存在不确定因素。北仑市场整体向好，仍存不确定因素宁波及北仑市场分析07年末至08年初的调控风波使全国大部分地区的市场元气尚未恢复，这也预示了房地产市场已经走过“有房不愁卖”的非理性阶段，正式进入洗牌调整时期。但是我们相信未来的形势依然是美好的，只是目前的现实是有点残酷，这也意味着有更高的要求，无论作为开发企业还是代理策划公司，都必然走专业化、市场化之路，才能在市场上立于不败。爱地认为只有对项目自身进行深入分析，才能全面把握，方能有的放

5、矢，制定有针对性的策划方案。本环节将分别从产品本身的规划、户型、面积等内在素质以及项目的地段、交通、配套等外部条件进行分析，从而得到信息，作为项目未来发展的支撑，同时为方案的制定打下坚实的基础。项目自身思考项目自身思考自身属性分解SWOT分析类似市场分析项目概况本项目位于学府茗苑的东南角，东临宁波职业技术学校，南临新大路与庐山东路相汇处与明港公寓相望。目前属于学府茗苑三期的一部分。项目其它信息：物业类型：小高层规划套数：约198套面积范围：40－70㎡使用年限：70年明港公寓学府茗苑本案宁波职业技术学校金元宾馆作为单身公寓产品的必然性项目属性分解面

6、积：40-70平方米户型：一室居格局：小高层作为单身公寓产品的优越性项目属性分解位于宁波往北仑中心方向的必经区域之一，战略地位突出；地处北仑新老城区交汇处，即可享老城区成熟的商业氛围和居住氛围辐射，又能得惠于新城区全新的市政配套支持；项目紧邻的新大路为北仑区南北向最为繁华的核心商业综合街，是政府未来主力发展的核心街道之一。“荣居成熟生活圈、尽享繁华商业圈”的优越地段“百分百文化，百分百享受”的生活环境以曼哈顿广场为旗舰的商业综合成熟配套区，生活便利享受；以宁波职业技术学院为首的大中小学校配套，文化氛围浓郁。项目周边居住社区众多，且基本已交付使用，区

7、域整体的居住氛围凸显成熟。“众星拱月，浑然天成”的居住氛围“与空间博弈，与时间赛跑”的便利交通周边公交路线：703路（原801路）[大碶客运站(大碶)北仑客运总站]787路（原807路）[三山－北仑客运总站]270路(夜间公交车)[大碶文化宫－北仑客运总站]716路[茅洋山路站－北仑影剧院]项目优势分析（Strength）体量小，削减项目销售压力；现房销售，降低客户置业风险，赢取客户好感；紧挨校区和北仑两大商业核心（新大路与曼哈顿广场），拥有不可复制的地段优势；位于北仑学校集中区，充分享受教育文化氛围的辐射；周边社区林立，整体居住氛围成熟，市场认可

8、度高；周边医院、学校等市政配套和超市、商场等日常生活配套齐全；所属的学府茗苑为本项目积累了一定的客户资源。周边网路纵横，拓