市场比较法在房地产评估中的运用

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1、市场比较法在房地产评估中的运用摘要：市场比较法因其估价结果的高比较性而具有较强的说服力，容易被估价人员、委托人及社会大众广泛接受，但因为房地产评估行业在国内发展时间较晚较短，导致缺少夯实的理论基础，仍有实际和理论脱节的问题存在，为此，将介绍市场法以及实务中的评估流程，以及评估中经常出现问题的原因和运用中的改进方法。关键词：市场比较法；房地产评估；运用中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.l672-3198.2016.08.048市场比较法，也称比较法，是目前房地产评估中最常见的、最有效的、最易于被接受的评估方法，并被房

2、地产评估行业及国际评估行业广泛认可。评估人员从交易市场搜集大量相似的交易实例，运用专业知识从中不断筛选，提炼出精确、可靠地评估参数、指标等基本数据，经过周密计算从而得出评估基准日下的评估价值。谨慎地参考、比较使得市场法更具说服力和适用性。在《房地产评估规范》第5.1.4条还特别强调：在有条件选用市场法时，应当首选市场法。可见，市场法在房地产评估方法中的重要地位。市场比较法能够适用的范围在频繁的房地产交易市场，如：普通商品住宅房、写字楼、工厂、房地产开发用地，以及村镇的房屋等一些常见的房地产。交易次数越高、交易成功率越高、可搜集的数据就越多、越精细，最后

3、得出的评估价值就越准确。市场法在一些特殊的、相似样例少的房地产评估很难发挥，如：纪念碑、特殊用途工厂、地标建筑、教堂、寺庙等，因为这样的房地产交易市场相对狭窄，获得的交易实例可能不够充足，数据不准确，会影响最后房屋最后的评估价值。1市场比较法评估的一般程序房地产评估市场法的评估程序大致分为四个阶段：搜集类似交易实例资料；选出可比交易实例；对实例的各项交易因素进行适当的修正；得出评估对象价值。1.1搜集类似交易实例资料市场法的适用性和说服力完全依靠搜集来的大量成功的交易实例的交易资料，其内容如房地产成交、待售的报价和买方出价，房地产的结构布局、坐落、朝向

4、以及周边地带的经济条件等其它交易信息。如果搜集的交易实例资料不充足，会极大影响到最后得到的市场价值的准确性和可信度，失去评估意义。1.2选中可比交易实例从搜集来的大量交易实例资料中甄选出和待估房地产各个条件相似或相近的、成交日期与评估时点接近，成交价格等其他交易因素可修正的交易实例，一般都选取3〜9个作为参照最为准确。除了注意以上几点外还应符合以下条件：（1）是否与待估房地产用途相同；（2）是否与待估房地产建筑结构相同；（3）是否与待估房地产坐落位置接近；（4）是否属于正常交易等。选取实例的准确性会直接影响到得出的评估价值的准确性，所以从大量的数据中选

5、出最合适的交易实例是四个阶段中最困难也是最重要的一步。1.3对交易实例的各项交易因素进行适当修正筛选出的可比实例尽管非常贴近待估房地产，但也存在着不同与待估房地产的因素和特性。所以要通过专业的评估人员依靠自身多年的工作经验及调查研究制定出相应的修正系数，进行一一修正，从而避免被其中几个特别的交易因素误导，使最终结果偏离。例如其中的：（1）交易情况修正；（2）交易日期修正;（3）区域因素修正；（4）个别因素修正；（5）容积率修正；(6)房地产使用年期修正等等。另外还要统一价格单位和房屋面积单位。1.4得出评估价值最后用每个可比实例的交易价格进行修正，从而

6、得出若干个可比价格，但这些结果不可能完全一致，要汇总这些修正后的可比价格，经过统计学上的相应公示的反复计算最后得出一个最标准、可信的评估值。如：简单算数平均值法、加权算数平均值法、众数法、中位数法等。2市场法比较法运用时的问题2.1缺少符合国情的评估理念市场法的成功运用在于两点，一个是信息，一个是专业人员。数据就像计算机的软件，人员就像硬件,二者缺一不可，完备的评估理念则是这计算机稳定运行的前提。但我国的房地产评估行业从起步到如今才几十年的时间，再加上近年来我国经济的稳步发展，房地产评估行业的发展似乎并没有赶上前进的步伐，相较国外一些更早起步的国家而言

7、，我们依然缺乏足够的经验、阅历。而更多的是模仿、套用其评估思维,缺乏创新。看似有条不紊的发展但实质缺乏符合我国国情的评估理念。所以在很多评估实务中会产生很多差异。2.2不合格的评估机构与从业人员随着我国经济的不断发展，房地产交易市场也逐步扩大。在供不应求的大环境下，房地产评估机构拔地而起，有的完全不按照规定招揽工作人员，有的只拥有两名专业的评估人员，有的甚至一名就可申请办理评估机构的设立手续，在国家规定要求不完备的情况下这样的个例屡见不鲜。房地产评估机构是客户与房地产市场最重要的纽带，不规范的评估机构和不充足的评估人员会对其他标准评估机构的业务和房地产

8、评估的整体形象产生很严重的负面影响。评估人员要通过全国的统一考试合格后方能取得评估资格，通过的