2008-09年REICO对中国房地产市场的调研报告.doc

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1、2008～2009年度中国房地产市场报告CHINAREALESTATEMARKETREPORTREICO工作室北京2009.1关于“REICO工作室”“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专

2、院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：刘琳、呈先、黄英、任荣荣、汪文祥、周霞、岳国强。目录总报告：3摘要4宏观经济和政策环境5全国房地产市场分析9区域房地产市场分析222008年房地产市场形势预测34分报告：住宅市场分析39二手房市场分析57商业营业用房市场分析79办公楼市场分析95指标解释110专题报告：我国城镇住房保障范围和保障方式研究112摘要113一、住房保障定义114二、住房保障标准界定117三、

3、我国城镇住房保障对象范围界定121四、我国城镇住房保障方式选择130五、结论及建议1395858总报告58摘要2009年，我国将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，争取保持经济平稳较快发展2008年，我国经济增长回落，3季度受金融危机影响经济增长出现较快下滑，通缩压力上升。决策部门决定2009年施行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，2009年经济工作的首要任务是保持经济平稳较快发展。2008年4季度，房地产政策核心是加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模。2008年，全国房地产市场供给增长下降，需求持续下降，房价出现下跌n土地

4、开发和购置面积均为负增长，土地价格涨幅下降。部分城市出现土地流拍现象。n全国房地产市场供给增长下降，需求持续下降。从供给方面看，商品房增量供给增加但增幅下降。其中，房地产开发完成投资、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积的增幅均有所减少。从需求方面看，商品房销售面积同比减少，商品房空置面积逐步增加，房地产市场需求持续下降。n各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。n房屋租赁价格涨幅回落。n房地产市场衰退程度逐季增加。1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价

5、同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌，跌幅逐月增大，房价下跌城市数量增加。房地产市场衰退态势由珠三角区域逐步向全国范围蔓延n东中西地区房地产市场供给增长下降、需求回落。其中，中部地区投资比重较快增加，企业购置土地面积仍同比增加但增幅下降，东部地区和西部地区企业购置土地面积均为负增长；东部地区商品房竣工面积增幅增加；东中西商品房新开工面积增幅均有较大幅度下降，东部地区下降幅度最高。东中西商品房销售面积均为负增长，增幅均下降50个百分点左右，中部

6、地区商品房空置面积增加最快。n长三角地区、珠三角地区和环渤海地区房地产市场供求下降。比较来看，珠三角地区房地产投资增幅下降幅度最大、购置土地面积为负增长、新开工面积增幅下降；环渤海地区购置土地面积负增长、新开工面积增幅下降；长三角地区购置土地面积和完成开发土地面积增加但增幅下降，新开工面积增幅增加。三个重点区域商品房竣工面积增幅均有所增加，长三角地区增加最多。三个重点区域商品房销售面积均为负增长，长三角地区商品房销售面积下降幅度最高。n2007年东中西地区当地居民住房支付能力继续下降，其中东部地区当地居民住房支付能力相对最低。西部地区存量住房的空屋率最低。2009年房

7、价将会止跌企稳n2009年房地产市场走势仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联，房地产市场发展的不利因素是2009年宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台。其中，减息和税费优惠有利于提高居民住房支付能力，扩大企业融资途径有利于缓解开发企业资金紧张；但当前供大于求形势下，加大经济适用房建设对商品住宅市场有一定的负面影响；农村建设用地流转制度改革也将对房地产市场产生长远影响。n2009年商品房屋空置面积会有较大幅度增加。n2009年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至出现负增长。n2009年房地产开发企业并购重组将会增加