我国房地产融资模式的分析和展望

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1、AbstractFromdateofeconomicreformandopeningpolicyexecuted，China’Srealestateindustryhaspassedthirtyyear’Sdevelopment，bethepillarindutryandmainforceofecomonicgrowth．Asacapitalintensiveindustry,financingisobviouslyveryimportant．Atthisstage，bankloan，IPO，debtissuing，etctraditionalfinancialmeasuresfor

2、mthemajorityofdomesticfinancing，aswecansee，t11eyarestillessentialinthefuture．Butthelimitationofcapitalsourcespreventtherealestateindustryfromrapidgrowing．Basedonstatepolicy,thetrendofrealestatefundingdevelopmentandtherequirementofrealestatedevelopment，tostresslyestablishanddevelopREITs，trusts，P

3、Eetc，newfinancingmeasuresisimperative，andbuildupthenewmodelandplatformofmulti-wayfundingonthisbasis，toexpandthefinanicychannel，tooptimizecapitalstructure，torealizetheidealoftherealestateandfinanceindustrywin-windevelopmentstiuation．Keywords：Newmeasureoffinancing，REITs，Trust，PE，Multi-wayfundingm

4、odelU第1章我国房地产市场发展概况一、中国房地产市场状况从改革开放至今，中国房地产已经走过了三十年的历程，行业GDP产值已经超过万亿元，成为中国经济支柱产业和经济增长点，在拉动居民消费、带动关联产业发展等方面发挥了重要作用。(一)行业发展历程第一阶段：复苏与市场起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。随着土地使用制度改革和住房制度改革不断深化，1987年开始进入市场化起步阶段。1987年11月，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案

5、。第二阶段：非理性发展与调整推进阶段(1992至1997年)1992年后，房地产业急剧快速增长，各项开发方面指标每年大幅提高，个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底政府开始宏观经济调控，控制固定资产投资规模，调整投资结构，房价渐趋稳定。1994年发布《中华人民共和国房地产管理法》，房地产市场在经历一段时间的混乱后向理性和规范的方向发展。第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至今)1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，居民住房消费逐年快速提高；2002年国家发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，房地产市场全面迈入市场化发展轨道，房地产投资进入平稳快速

6、发展时期，房地产业成为经济支柱产业之一。宏观经济发展、人口红利、城市化三大宏观因素从根本上决定未来中长期中国房地产市场的乐观局面。(二)行业运作特征房地产行业运行具有以下几方面重要特征：第一，房地产行业属于资本、管理、人才密集型产业，投资大、风险大；第二，房地产产品开发投入大、周期长，市场流动性差，投资不容易变现，资金是房地产企业的经济命脉，融资能力在房企尤为重要；第三，土地作为房地产开发的核心支柱，属于稀缺资源，如何保持企业可持续发展能力是开发商需要解决的重大战略问题，商业地产开发与经营日趋重要；第四，房地产行业作为国民经济支柱产业，受宏观经济政策影响大，属于国家政策重点调控对象。

7、第五，房地产业与金融业密切相关，金融业为房地产开发提供坚强后盾，地产开发为金融业提供丰厚回报。(三)行业竞争格局从行业运行特点看出，房地产业对开发商要求苛刻，经过几轮竞争，房地产企业数量已大大减少。企业主要分为三类：第一类是拥有大量资金土地等资源的、专业的综合性开发商；第二类是资源充裕专业欠缺的开发商；第三类是数量众多的项目公司。开发企业水平和能力参差不齐。从国际经验看，一般大型房企或企业集团是市场竞争的主角，占据市场较大份额。但与国外成熟房地产市场比较，