阳光花园 明郡 营销推广策略方案

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1、阳光花园明郡营销推广策略方案1、项目概况：阳光花园•明郡位于红星西路与济安桥路交汇处，分为A、B两座高层，沿街三层为商业，商业面积共计约10000多平米。每层面积约3328平方米。进深30米，柱距8.3米，能适合大体量行业的空间需求。2、项目优劣势（SWOT）分析：2.1、项目优势（Strength）：n区位：本项目位于红星西路与济安桥路交汇处，交通便利，有利于人流、物流的聚集。n停车位：内部充足的停车位和外部大停车空间为商业项目增添了优势。n人流量：本项目周边小区较多，居住氛围日趋成熟。n市场认可度：本项目在济宁

2、市场的认可度较高，现房销售。2.2项目劣势（weak）：n户型：项目为三层商业，受制于上层住宅的剪力墙，在分割使用上难度大，考虑到今后的销售，租赁，以及分割产生公摊等等问题，对行业的选取十分苛刻。n总价：总价高，投资大，客户资源少。n项目为住宅底商，对一些行业有一定的限制，再加上项目局部结构不好，对整个项目的行业定位有很大的影响。三层捆绑销售难度极大，需要针对大客户进行专业招商。2.3、机会点（Opportunity）：n供需：目前周边大型商铺供应量较少。但周围居民较多，对商业有一定需求。n投资力量：依据前期阳光花

3、园销售的了解，区域内部分潜在客户投资能力强劲。n9本项目周边大型文化、娱乐、商超类产业分布散乱，市场内无一个集中性商业平台，给本项目创造了一定的市场基础。2.4、潜在威胁（Threaten）：n大型商业扩张和投资都非常谨慎。n本项目周围虽密布多个小区，人口密度较大，但周围大部分居民，收入水平偏低，消费能力较低。n本项目区域内商业氛围不足。2.5、SWOT分析结论：项目的最大优势，在于周边社区较多，人流量较大，区位优势明显，具备相当大的消费潜力，尤其是在满足周边居民生活需求，提升周边居民生活档次，并适当服务于外部人流

4、的生活娱乐服务配套方面的市场潜力较大，在项目商业定位的过程中，我们应从项目自身特点与市场的角度出发，从而达到快速出租销售与回笼资金的目的。本项目发展的主要劣势，在于商铺的不规整结构给招商及销售带来很大的困难，尤其是大型商业招商及三层捆绑销售是项目运作的最难点。因此，在于项目的运作过程中，怎样充份发挥优势，规避劣势，即充份利用区位优势引入人流、挖掘周边居民的消费潜力，盘活商业氛围。是否能成功打开投资、经营、消费的客群层面是关键。3、项目目前面临的主要问题及战略突破：3.1、结构问题：塔楼1-3层底层商业结构不合理，业

5、态规划和商业定位上受到很大限制，根据现有铺面分割来销售存在部分商铺面积过大的、铺面不规则的状况。3．2、部分商铺面积过大，总价过高：销售难度大主要集中在一拖二的大面积商铺，以及单独三层的商铺或者一拖三的商铺，过高的总价款，针对的主要是很有实力的投资客户或一些特定的经营商户，这需要在广告诉求和通路上区别于普通商铺产品的推广。3.3、项目困难集中点：塔楼店铺结构不合理，部分商铺面积大、总价高。3.4、换个角度想问题：9部分分割不规则、面积大的商铺，对某些特定经营业态有特殊的吸引力，表面看起来的劣势有可能正是吸引某些商家

6、或投资者的优势所在，如一些私密性很强的行业就有可能对其有很大兴趣。4、项目定位：4.1、定位思考：定位思考市场环境项目研判n现状：市区主体商业分配格局早已形成，按照以往城市商业运作经验，本项目商业一般比较不容易改变现有的商业格局，引入人流困难，难以做成服务于全城的大型购物型商业。n规划：按照商业发展规划，项目所在区域未来发展重心之一为配套的服务业和人居环境的改善型商业。n市场：项目周边小区较多，消费潜力巨大，但是社区服务型配套相对分散，缺乏统一的规划，无法满足周边居民更好一层次的生活需求。n规模：项目规模相对较小，

7、难以规划成“大而全”的MALL式商业，也无法形成规模引入大量外部消费人流。n户型：项目户型结构直接将很多业态拒之门外，例如零售型业态。根据以上分析，项目适合发展以服务于半径社区居民为主，适当满足外部消费的社区型商业。5、功能定位：城市外向型社区商业【社区商业】9社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径

8、一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。广义上讲，社区商业是指满足拥有多个居住小区的居民消费。【外向型社区商业】外向型的社区商业是指依靠本社区居民的消费为主，但是仅依靠本社区居民消费不足于支撑商业的持续稳定经营或者说由于区位较好，内外部消费适当结合，从而能达到最好的运营效果。外向型社区商业