国际评级机构REITs信用评级方法的研究与比较.pdf

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1、国际评级机构REITs信用评级方法的研究与比较上海新世纪资信评估投资服务有限公司陈文沛REITs在国际上，尤其是美国已经取得长足的发展，国际三大评级机构对REITs的评级方法也在实践中趋于完善。总体来说，标普、穆迪和惠誉的REITs评级方法有一些相似的地方，都采用与房地产公司一致的评级方法，符合各自公司评级方法的逻辑，也都强调了REITs周期性和资本密集的天然属性。但在具体的评级逻辑，权重分配，要素选取和具体分析方法上有着显著的差异。一、REITs介绍（一）REITs的简介房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTr

2、usts，REITs)是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。简单而言，REITs就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。投资者通过证券市场可以进行自由的买卖，享受投资回报。REITS的概念很简单，但是还是有很多人把它和房地产信托、上市房地产公司混淆。首先是REITS与房地产信托的区别，在业内房地产信托又称为准REITS，在一些媒体上直接把房地产信托写成REITS，产生了误会。REIT

3、S是标准化可流通的金融产品,国内的房地产信托计划是有若干份合同限制的集合非标准化金融产品，不能在证券交易所上市流通。REITS投资回报是把收入的大多数分配给投资者。REITS负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；房地产信托计划的运作方式是提供资金、监管资金或部分参与项目公司运作获取回报。其次是REITS和上市房地产公司的区别，两者同为证券产品，在中国上市房地产公司中间有一些和REITS比较相似。REITS在投资政策上是有限制的，比如REITS需要额外融资，须得到基金持有人的许可，且投资产业必须与投资策略一致。上市房地产公

4、司没有限制，可自由投资在物产、空置土地、房地产开发和其它非相关物产的企业活动。REITS有最高的负债比率限制，其负债比率低于上市房地产公司。上市房地产公司没有最高负债比率限制，由于参与房地产开发，负债比率较REITS高。REITs最早发源于美国，1960年美国国会通过法案允许设立REITs，目的是为中小投资者提供投资于房地产市场的渠道。美国法律规定，REITs必须将超过75%的资产投资于房地产市场，并将超过90%的税前收入以红利分配给投资者。（二）REITs的分类从REITs组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种，美国主要以公司形式

5、为主。而根据具体运作方式，REITs可分为三种类型：一是权益型，指直接购买商业地产（如写字楼、购物中心、公寓等），进行日常管理，并收取租金，扣除管理费用后，将每年利润的大部分以红利的形式分配给投资者。出售资产的资本利得也包含在红利中；二是抵押型，主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获取抵押房地产的部分租金和增值收益；三是混合型，既从事房地产权益投资，还可以从事房地产抵押贷款。在美国，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型RE

6、ITs，混合型REITs的重要性相对较低。图1：公司制REITs的基本运作模式资料来源：国金证券研究院图2：REITs按具体运作方式分类REITs权益型REITs抵押型REITs混合型REITs个人住房商业地产通过REITs公司自通过REITs公司发自通过MBS公开市场通过MBS公开市场身发放的住房抵身发放的商业地产购买投资购买投资押贷款投资抵押贷款投资资料来源：根据惠誉评级方法编制二、标准普尔的REITs评级方法在对REITs进行评级时，标普采用与房地产行业和房地产经营公司（REOCs）一样的考察标准，并且符合其公司评级体系，将考察重

7、点分为业务风险和财务风险两个维度，并具有逻辑递进的特点。业务风险主要包括：国家风险、行业风险、竞争地位（包含盈利能力）。在财务风险的问题上，标普为了保持财务数据的可比性，将对部分财务数据进行调整，主要包括：房租的直线法计算问题，非合并联合企业，资产估值和折旧，资本化利率和现金流/杠杆分析。此外，标普还给出一些调整项目。图3：标普公司评级体系级别调整国家风险多样化/资产组合效果行业风险业务风险资本结构流动性定级别自身评级情况竞争地位财务政策管理层和治理层可比较的评级分析现金流/财务风险杠杆资料来源：根据标普公司评级方法编制图4：标普业务风

8、险及财务风险业务风险财务风险•采用定性和定量相结合的•主要采用定量的方式方式•评估分档：•评估分档：•1.最弱•1.极强•2.较弱•2.强势•3.中等•3.足够•4.较强•4.普通•5.很强•5.弱势•6.