苏州市平江新城项目可研报告课件

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1、苏州市平江新城项目可研报告2012年5月目录一、项目概况二、项目土地价款、背景及运作方式三、城市及房地产市场分析四、项目定位五、初步设计方案六、经济分析七、结论项目摘要苏州老城区内、火车站旁、距市中心近（3.3公里、公交车20分钟），市民的区位认同度高，旧城区升级改造项目。周边（600米半径内）公交、地铁齐全，公交车直通市中心、新区、工业园区，在建的地铁2号线站（2014年通车）步行10分钟。周边（1000米半径内）商业配套成熟，万达商业广场（与本项目紧邻）开业已3年，苏宁电器商业综合体、港龙商业广场在建。政府定位、业已形成的市级行政中心，周边（100

2、0米半径内）政府机关众多，平江区政府、苏州市综合服务中心、苏州市质监局、药监局、邮政局等就在项目附近。项目摘要自然环境、医疗服务、学区优越，项目东侧紧邻“平江新城绿化公园”，是在苏州全市排前5位的“苏州草桥中学（初中）”的学区房，在建的苏州大学附属第一医院（苏州最大的三甲综合医院、2014年交付）距项目2000米。政府挂牌出让项目，建设用地158亩，住宅商业混合用地，地上可建面积约25.7万平米（综合容积率2.44、限高100米），其中住宅约16.7万平米、酒店式公寓4.2万平米、商铺及公建配套4.8万平米。项目综合楼面地价4500元，是周边同类项目（

3、1000米半径内）60-75%、便宜1500-3300元（周边容积率2.2-2.3的同类项目6100-7800元）。土地挂牌底价约11.5亿元，挂牌公告暂定2012年5月30日前，已是净地，土地款首付30%、出让后8个月交地并付清土地款（70%）。政府承诺可设置定向挂牌门槛或劝退其它意向竞拍公司。项目摘要产品定位为老城区刚需及首改，产品组合为：高层+多层，客户来源主要是古城三区和相城区。项目总建筑面积约33万平米，分二期开发建设，两年半销售（年均销售面积10万平米）。2012年6月签土地出让合同、2013年2月底交地、2013年3月取得土地证、4月开工

4、（签订土地合同后10个月）、12月开盘（开工后8个月）、2015年8月一期竣工备案（开工后26个月）。周边新盘房价1.2-1.4万元，1.2万元是跑量促销价，以此价格促销的单盘（中梁天御）最近六个月总销7.5万平米（月均销量1万平米）。以“周边楼盘跑量房价”作为项目现价、以“周边楼盘非跑量房价”作为项目整盘均价（不考虑房价增长），据此测算的项目投资利润率27%、IRR26%，峰值资金13.2亿元。项目区位苏州古城中心区是三个区：平江区、沧浪区、金阊区，“平江新城”位于平江区北部，项目位于平江新城核心位置。本案沪宁高速公路沪宁城际高铁项目地段工业园核心区

5、本案观前街商圈苏州站吴中区高新区核心区1.4公里3.3公里8.5公里6.2公里8.7公里9.5公里7.7公里5.6公里火车站旁，距市中心（观前街）近，沪宁高速公路苏州口下10分钟即到。项目位置和规划要点项目名称苏州平江新城158.2亩商住混合用地四至万达广场以东，江宙路以西，平泷路以南土地价格楼板价：综合4500元（商业3000元、住宅5000元），挂牌总价约11.5亿。保证金20%的土地出让金出让或转让时间预计2012年第二季度总规划用地面积（㎡）105460（158.2亩）总可建设用地（㎡）105460（158.2亩）规划用地性质商住混合、商业地上

6、总可建面积（㎡）257419平米（综合容积率2.44）分块建设用地面积1号地块7289平米，2号地块6601平米、3-1地块37403平米、3-2号地块29654平米、4号地块12927平米米、5号地块11584平米分块建设用地规划用途1号、2号地块（容积率≤4）：商住混合；3-1、3-2地块（容积率≤2）：商住混合；4号地块：容积率≤3、商业；5号地块容积率≤2.5、商业备注建筑限高100米，1号、2号地块的商业部分≤15%,3号地块的商业部分≤5%图中编号为1号、2号、3-1号、3-2号、4号、5号，五块地为本次挂牌地块。地块内部现状地块内部现状平

7、江新城的定位—替代古城中心服务功能政府行政中心（市综合服务审批中心、民政局、邮政局、质监局、药监局、平江区政府）交通枢纽中心（火车站、汽车站、沪宁高速、苏嘉杭高速、轻轨2号、4号线）商业商务中心（万达广场、吴地中心、金融大厦）周边商业配套、政府机关在建苏州最大的三甲医院---苏州大学附属第一医院苏州市便民综合服务中心（行政审批、住房公积金中心、社保管理中心、建设工程交易中心）苏州邮政局苏州市民政局药监局大厦、质检局大厦休闲绿地公园未开发区域平江区政府安置房小区万达广场已建小混凝土厂草桥中学（初中）、善根小学项目周边配套（实景）运动健身设施及休闲公园公交

8、枢纽站及建设中地铁二号线站苏州民政局、邮政局、平江区政府万达商业广场、吴地中心、国发大厦宗地四