远郊地产如何突出重围

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1、那是一个点石成金的卖方市场时代，开发商无须多想，有多少卖多少并且还能令房价步步走高。供需比例悬殊的畸型消费需求足以掩盖远郊地产楼盘的尴尬。 仅仅在10年前，如果有谁认为在广州城南华南板块“八大金刚”的房子是城市中心区楼盘，一定会被嘲笑为“痴人说梦”。就好像10年后的今天，如果有谁还固执地认为华南板块的楼盘是远郊大盘、远郊的房子，同样会被大家奚落一番。这不仅仅是因为当初交通配套居住便利度的原因人为扯远了楼盘与这座城市的心理和物理距离，也不仅仅是因为当年的荒芜之地已经被迟到的政府规划出一个漂亮的城市副中心和一个体量超过10个天河城的万博商圈来。十年磨砺，沧桑巨变。房地产行业发展周期规律的

2、“10年现象”已经受到越来越多业界同仁的关注。不过，公众关注的层面大抵止于房价的涨涨跌跌与房企的顺流逆流，对于已经到来的第二个10年周期从拿地到开发到营销到运营到服务诸环节所呈现出新趋势的研究却不够精细。我们会发现，在快速推进的城市化进程中，地产商拿地与开发的方向从城市的中心区，到城市的近郊，再到城市的远郊，这似乎已经成为一种默认的路径选择。21何为远郊？其实并没有一个准确的定义。或者说，这是一个随着城市的不断生长和交通出行方式乃至生活方式的变化在不断变化着的动态的概念。站在某一座具体的城市的角度看，有城市中心区，就有近郊，就有远郊。以城市默认的地标和最具代表性的原点为圆心，配以不同

3、参数的半径，可以划出若干个同心圆来。在城市的规划与发展中，一般也是按照这样的思路去规划和建设内环、二环、三环、四环，甚至五环、六环来。除此之外，连接和激活这座城市的还有放射状辐射的交通路网线路图，一条一条笔直地伸向城市的远方。通常我们会从处于N环的地理方位，再假以其他商贸配套产业布局等指标，就能初步判断出楼盘距离城市的距离、这个地段的核心价值和您所拥有的房子的身价。地铁公交城轨轻轨等等日益发达的交通工具选择和城市圈、城市群概念的重金包装，可以将远郊变成近郊，近郊变成城市副中心，但新的远郊又将依次诞生。鉴于行业里对远郊地产以及诸如旅游地产、休闲地产、度假地产、养老地产、养生地产等等概念

4、的理解偏差甚大，在此讨论远郊地产的话题，还是需要将远郊的概念稍稍做一界定。2012年1月10日，著名城市与房地产战略咨询专家、至道地产执行董事云亮先生在南方都市报发表的一篇文章，对远郊大盘概念有精辟的论述。他在这篇题目为《远郊大盘的命运》的文章中说：21曾经受邀考察某名企开发的远郊大盘———我指的是那种距离都市百里之外，高峰期进城车程在一个半小时以上，规模往往数以千亩计的大盘———令我瞪目结舌的是：已经精装交楼近一年的联排别墅区，可谓美轮美奂;但两百多套房子里，只住了一位老太太。二十多位保安和物管人员日夜守护着她。我斗胆问了一句：“老人家，您这么大年纪，在这儿怎么过日子……？”老人一

5、笑：“我就喜欢一个人呆着！他们闲着没事，有什么就找他们帮忙呗。”无独有偶，另一名企老总告诉我：他们的同类楼盘，三年统计下来，所有出售交楼的物业中只有20%多的业主节假日来住住，常住的只有10%，其他业主，一年间最多能来个三五次而已。一位2007年买了花都山前大道某大盘的朋友数着手指头告诉我：收楼以来，去了不超过十次———“去那儿能干嘛？总不能来来去去老在一个场上打高尔夫，没完没了总在一个会所里吃饭吧？”持续多年的房价上涨，导致了人们置业冲动的盲目性———房价反正会涨，买了再说。这又进一步影响了开发商远郊拿地的盲目性———地价超便宜，拿了再说;更可怕的是建设的盲目性———远郊大盘只需要

6、把城区的房子搬过来，户型面积缩小，建筑密度降低就行了，最多加上“三菜一汤”的配套———高尔夫、星级酒店、会所，加上一个湖就好了。房子总能卖出去？这种简单化的思维模式，其结果只能是营造了一个个低入住率的“鬼城”———业主等商家开店才入住、商家等业主入住再开店的恶性循环由此而生。置业者的使用需求无法21满足，楼市一旦波动，这些物业的价格往往腰斩。2008年危机中，这样的例子并不鲜见。而发展商的窘境在于，这类项目一拿地就是数千亩甚至上万亩，前期基础建设和配套设施投资巨大，所销售的部分产品盈利有限，而今已经充分显示出缺乏持续发展动力的尴尬局面。纵观房地产开发的发展历程，对于早期的开发商来说，

7、从拿地角度看，大概还是一个带有很大的偶然性和盲目性的比较随意的动作。土地就是他们资源、经验、专业技术和财富的磨刀石、试金石。不同土地属性的楼盘项目开发多了，便形成了自己的开发商业模式。有些擅长在城市中心区拿地，参与政府旧城改造项目，做一个赚一个;有些擅长在城市的郊区拿地，甚至能够先知先觉地踏准城市拓展的方向和节拍，比如像合生。我们认为，不同的地块是有不同的土地属性的。拿城市中心区和远郊土地相比，最基本的差异是前者的楼盘社区无需花重金建足够多的配套，周边成熟