远郊陌生区域以休闲地产模式成功驱

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1、远郊陌生区域以休闲地产模式成功驱动KPI版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.11.28平台沉淀人：黄芳、马睿鹏研究案例：案例选取标准：案例借鉴点：如何通过开发策略规避市场风险，快速实现价值？如何通过启动区策略撬动远郊大盘首期开发？如何通过配套实现项目差异化竞争及稳定持续开发？采取何种产品规划来提升项目价值？远郊陌生区域；与中心城40-60分钟车程距离；具一定资源环境；低容积率（1.0

2、-1.8）；广州碧桂园凤凰城成都中海国际社区案例研究成都中粮御岭湾深圳万科棠樾陌生区域大盘，提升区域价值平台，打造“享受别墅生活的好地方”开发背景：广州城市扩张，郊区化趋势形成广州·碧桂园凤凰城项目指标：占地约9000亩景观资源：山景，人工湖景，增城荔枝文化村品牌价值：碧桂园项目区位：位于增城广园东快速路东侧，城市陌生区域交通条件：拥有完善的交通配套，往返广州、东莞、深圳、香港；行广园快速至天河体育中心约20分钟总价控制，通过“白领也能住别墅”理念的营销，大量吸引主动郊区化客群产品定位——中档价位的中档品质别墅规模效应加上碧桂园的低成本运作能

3、力带来了低总价（50万元一幢别墅），打造“白领住别墅”的概念。客户构成——主动郊区化客户为主本地人及本地做生意外地人占三分之二，广州东部地区占三分之一。后期广州客户比例增加，多为高知非创业型高收入阶层。广州·碧桂园凤凰城规划布局：利用原有资源与各区域再造景观、水域结合达到亲水、休闲功能最大化广州·碧桂园凤凰城水景观与道路交错，给人以亲切的自然之感。以“森林、湖泊、新城市”定位的凤凰城，山水新城人居新模式；保护原有资源开发，在不改变原有纯自然生态的情况下对现有资源进行美化和运用，营造出一种建筑与自然合二为一、富有自然情趣和亲和力的休闲生活氛围；

4、打造水景观节点，满足居住亲水性；五星级酒店、康体中心、市政文化广场、休闲会所等差异化大盘配套，与山水资源结合，营造休闲度假低密社区氛围景观资源最大化利用：山景+人工湖景+增城荔枝文化村五星级酒店占地7万平方米，建筑面积17万平米，有500多间的套房供度假旅游者使用市政文化广场3万平米商业中心2万平米康体中心占地3万平方米，一系列健身、康复设备设施休闲景观会所占地上万平米，与人工湖遥相呼应休闲度假配套：凤凰城的商业用地面积近20万平方米，总建筑面积为30万平方米五星级酒店2002年：康体中心、商业中心等便已投入使用；2003年：以白金五星级标准

5、建造,集商务、度假于一体的凤凰城酒店试业；2004年：凤凰城大型商业配套——东门商业广场启动；2005年：位于凤凰城入口处的广州游乐第一村增城荔枝文化村隆重试业；广州·碧桂园凤凰城商业中心、交通中心、食街、超市、学校、社区医疗等城市属性配套，保证项目开发持续竞争力交通中心占地1.3万平方米，充分满足公共交通的需要超市占地1.1万平方米食街占地面积达1.1万平方米；有接近1万平方米共1000间的商铺可供经营学校幼儿园，中英文中小学社区医院小区医疗站其他游泳池、网球场、健身中心、儿童活动中心等城市属性配套：全面完善的功能配套，有效地克服了区域陌生

6、感，满足业主基本生活需求的同时体现大盘气势2002年：凤凰城大型交通中心、大型超市等便已投入使用；2003年：超省一级标准的凤凰城中英文学校正式开学；广州·碧桂园凤凰城一期以别墅产品为主，奠定项目高端形象；产品形态多样，全面覆盖客户需求开发策略——低密起势一期开发面积：2500亩；建筑面积：40万平方米；容积率：0.35；一期住宅分成别墅、洋房、联排别墅和超豪宅四个组团，并呈现多样化的态势，共60余种户型。2002.5.1日开盘，别墅为主，均价5000元/平米。产品特色：带全屋豪华装修，而这种装修更是针对特定户型的特点，设计不同的装修风格，营

7、造一种自然和谐的生活方式。产品形态多样，包括半山洋房、浪漫阳光TH、独立别墅、半山超豪别墅等广州·碧桂园凤凰城1986亩低密度城市外部规划新区周边大盘，缺乏城市资源，具备一定自然资源，但不足以支撑整个大盘运作成都西北角，城市三环外区位占地面积：1986亩容积率：0.9建筑覆盖率：＜40%绿化率：＞35%建面：约119万㎡住宅面积：约102万㎡公建及配套面积：〉17万㎡项目基本情况城市资源：城市三环外，城市资源匮乏；相对城市西部和南部，认知较低。项目南侧连接5000亩森林公园，但绿植提供的环境景观资源不能支持景观物业的打造，也不能为项目提供大盘

8、的核心价值支撑。大盘的操作思路不再是个别楼盘间的竞争，而是对于区域价值的认知与反作用。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”，需要做边界界定和区域营销。