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1、假日广场商场营运手册 目 錄前言 1 第一節 營運管理政策及目標 2 一. 基本理念 2 二. 政策目標/管理宗旨 2 第二節 組織與功能設置 3-5 一. 功能組織架構及說明 3 第三節 完善的商場管理制度 6-16 一. 市場?#123;查 6 二. 商場特質的分析 6 三. 營運方式 7 四. 硬件配合 11 五. 如何選擇適合的租客 11 六. 市場推廣 12 七. 交樓程序 16 前言 成都「木马假日广场」是实业有限公司投資開發的集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、办公于一体的都市精华商业区。地處。以
2、國內外實力強勁的品牌廠商為主要招商對象, 並以全出租形式獨立經營。總建築面積約10万 平方米，商业步行街9条，商铺约600个，3000平方米的中央广场，4000平方米木马城市广场，1200平方米方尖碑广场，停车位近800个。為了維持广场优良的質素, 擁有一套完善優質的營運手冊是必須的。 第一節 營運管理政策及目標 一. 基本理念 本案之經營管理概念為本著小心計劃成本及為商戶及消費者創造最理想的營運環境為原則,並透過長期不斷的改進和提昇, 使广场的收益和投資潛質得以達至極限。而此種「投資管理」的哲學, 使開發
3、商能充份保障其不動產之權益,不單使其保值,更能使其增值。而通過此理念, 使商戶及消費者能享受高質素及優良經營管理之產業基地。 二. 政策方針及目標 成都「木马假日广场」的營運管理政策方針為“管商一體,整體對外,以管促銷, 共創品牌”。希望广场內各商家及廠家能在“自主、平等、監督、互利”的原則下, 以广场為整體,對消費者提供“一條龍”的信譽保証。所以顾问有限公司會定期對內及對外作出一系列統一的宣傳及速銷活動,與及劃一广场的營業時間和規則, 使其統一的形象更為穩固。 第二節 組織與功能設置 一. 功能組織架構及
4、說明 由於成都「木马假日广场」屬综合型物業,並為成都市內少有，集中外精品于一体的產業基地,所以其功能組織、人員架構及組織務必須互相配合,以達到以最有效之成本控制提供多元化之功能。建議之功能組織如下:- 成都「木马假日广场」 功能組織 成都「木马假日广场」 功能組織 1.0 總經理室 主要負責策劃整個广场之業務原則及營運策略,督導各部門之業務運行, 以符合公司政策; 並直接向開發商報告有關營運情況。 2.0 市場部 主要負責广场之市場管理策劃及對外媒體和對內租客的聯絡及溝通。以協助广场在市場定位,主要功能包括
5、企劃部及公共關係部。 2.1 企劃組 主要透過定期的內部推廣,對外的統一宣傳及建立員工的形象以確立商場的統一化形象。從而協助广场招商及促銷。 2.2 公共關係組 主要負責搞好業主和組戶的關係及广场與外界媒體的關係。公共關係部的作用有如一條橋樑,對內她可以代表業主去與租客溝通, 並將租客的意見向業主反映, 從而維繫大家的良好關係。 對外,她充當广场的發言人及聯絡人,把广场的動態傳達于外界媒體。 3.0 租戶管理部 主要透過租務管理部及客戶服務部分別處理广场內的各種租務事宜及一般客戶服務事宜。 3.1 租務管理
6、部 主要負責租戶租約的一般管理及關係之維持,租戶守則及行為之協?#123;及執行。在租戶租約的管理方面,租務管理部會處理日常收租、催收租戶帳項、續租及招租等事宜。而在執行租戶守則方面,租務管理組會確保租戶遵守有關租約條款,以有效地管理广场的營運模式。 3.2 客戶服務部 負責處理广场內一般客戶服務,如失物認領、救援、諮詢及突發事件處理及客戶投訴等事宜。另方面與租戶保持聯絡,以協?#123;租戶的需要, 如作貨物搬運安排等。 4.0 行政及財務部 主要負責執行广场之財務營運及行政人事管理,包括广场的營運預算、
7、成本控制,每月財務報告之制定;員工之招聘、入職、薪津?#123;整及人員培訓, 從而為广场管理措施上訂立完善的系統。 4.1 財務部 負責制定適合市場需要之營運預算,每月會計賬目之編制財務報表及稅務之處理。 4.2 行政及人事部 負責定期檢討公司之人員及物料資源, 以制定適當之人員架構, 薪津標準及採購程序。另外負責編訂及安排各級員工之入職訓練、崗位訓練, 以保持各人員之素質。 第三節 完善的广场管理制度 完善的广场管理制度所包括的範圍甚為廣泛,在物業出租前後,总物業經理都需要處理各種事宜,市場?#123;
8、查、广场特質的分析、營運分析、選擇合適的租客、市場推廣等等。 一. 市場?#123;查 市場?#123;查的目的是透過各種市場分析去找出广场是否適合這個區域, 各種市場分析如下: 1) 人口的年齡及收入 2) 該區的經濟概況 3) 市民的生活習慣 4) 消費者的消費模式, 購買產品的能力及意j 5) 該區同業的競爭程度 透過以上的分析,我們可以找出該區的供與求,從而知道在該區設立 商場是否可行。並且可以根據該區分
