住宅市场均衡及价格波动风险研究

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1、分类号：密级：UDC：编号：河北工业大学博士学位论文住宅市场均衡及价格波动风险研究论文作者：杜凤霞学生类别：全日制学科门类：管理学学科专业：管理科学与工程指导教师：陈立文职称：教授万方数据DissertationSubmittedtoHebeiUniversityofTechnologyforTheDoctorDegreeofManagementScienceandEngineeringHOUSINGMARKETEQUILIBRIUMANDPRICEVOLATILITYRISKbyDuFengxiaSupervisor:Prof.ChenL

2、iwenOctober2013万方数据万方数据河北工业大学博士学位论文摘要随着社会经济的发展，房地产业对经济增长的贡献度日益提高，而且其产业关联度高、带动力强，在调整产业结构、促进经济繁荣、优化消费结构、带动劳动就业等方面起到重要作用。在国民经济和其他因素诸如人口、政治、社会文化、制度等的综合影响下，房地产业呈现出周期性的波动规律。住宅是房地产市场的重要组成部分，据不完全统计，住宅投资在全国35个大中城市的房地产市场中占有约2/3的份额。住房制度改革以来，住宅就兼具了商品和社会保障的双重属性，住宅市场的运行状态与住宅价格的运动规律既对国民经

3、济的运行有重要影响又关乎国民居住福祉。房地产业作为第三产业中的一个重要部门，房地产市场开发投资规模日益庞大，其结构、组织、发展、布局与政策等亟待科学的理论与方法予以研究和指导。SCP框架是产业组织理论的典型范式，用于探究短期与长期市场结构、行为、绩效三者之间的相互关系。目前，我国的住宅市场的制度和投资理念都处于不完善的阶段，市场结构、行为和绩效以及企业与投资者的非理性等都是住宅市场风险的诱因。住宅市场有效性与否和供需数量与结构的区域性均衡特征的研究结论存在较多分歧，学者们或将其归因于寡头垄断或认为是垄断程度不够所致；住宅价格持续快速上涨，高

4、价格是否一定存在价格泡沫，价格波动时变性、持续性以及由此引发的风险研究成为当下的热点。基于住宅市场的现状、分歧和热点，本文以房地产经济学和产业经济学为理论背景，综合运用金融学、计量经济学等多学科理论与方法，对住宅市场的竞争结构和均衡特征、价格波动的成因、价格波动的风险进行了理论和实证研究，在丰富住宅市场竞争与均衡的理论研究，反映当前市场价格的波动规律与成因，为投资和政策制定提供前瞻信息，增强价格泡沫识别和危机防范能力等方面进行了有益的探索。本文的主要内容与研究结论如下：(1)SCP框架下住宅市场的垄断竞争与供需相对均衡。在产业经济学SCP框

5、架下，将开发商资质等级作为权重因子修改HHI指标，研究我国住宅市场结构的相对垄断性；通过方差比分析市场有效性的区域差异和价格的序列相关性；经由勒纳指数计量了市场价格相对于行业平均成本的偏离，在一定程度上反映了市场运行中的垄断因素和超额需求。将住宅需求的短期波动分为短期供给变动和与长期均衡偏离两部分并且通过误差修正模型计算的非均衡到均衡的半衰期为8.7个月。这部分通过修正的指标和模型清晰地勾勒了房地产市场的轮廓，为揭示价格运动规律提供了方法和结论。(2)个体固定效应动态变截距模型突显了消费惯性在住宅价格波动中的作用。在供需均衡理论分析基础上，

6、运用面板数据构建了个体固定效应变截距模型，实证得出住宅价格与销售面积成正比，与人口成反比，土地购置费用、生产成本是影响价格波动的主I万方数据住宅市场均衡及价格波动风险研究要因素且存在地区差异；引入消费惯性后，销售面积和人口因素都变得不显著。通过静态与动态模型实证结果的对比，消费惯性在住宅价格波动中的作用突显出来，人均可支配收入和城市人口、家庭户数在模型中显著性的变化在一定程度上说明了住宅价格上涨的非刚性需求拉动效应。(3)蒙特卡罗模拟计算VaR风险值评估价格风险。基于AR-GARCH模型估计住宅价格指数的波动率并选用几何布朗运动作为价格指数

7、变化的随机模型，通过蒙特卡罗模拟技术预测未来的住宅价格指数和VaR值，对比住宅价格指数的实际变化与VaR值判断AR-GARCH模型对市场价格风险存在低估现象。这部分的研究通过仿真技术测度住宅价格风险，结论表明实际的住宅价格波动存在比模型模拟的更高的波动风险，为市场风险监控提供借鉴。关键词：住宅市场市场均衡价格波动风险消费惯性II万方数据河北工业大学博士学位论文ABSTRACTWiththesocialandeconomicdevelopment，therealestateindustrycontributiontotheeconomicgr

8、owthisincreasing.Furthermore，itrelateshighlywithotherindustriesandplaysanimportantroleini