城市房屋征收补偿价格影响因素研究

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1、城市房屋征收补偿价格影响因素研究-会计城市房屋征收补偿价格影响因素研究王舒雯李莹摘要：我国城市房屋征收制度较西方国家起步晚，相关法律规范不够完善，尽管我国于2011年颁布并实施了新的房屋征收与补偿条例和评估办法，房屋征收纠纷依然层出不穷。本文从我国城市房屋征收现状入手，通过分析现有房屋纠纷案件在评估价格层面上的矛盾点，从而构建城市房屋征收补偿价格影响因素体系，旨在使征收补偿价格更加合理公正，缓和征收人与被征收人之间的利益纷争，减少房屋征收纠纷等恶性事件的发生。关键词：城市房屋；补偿价格；征收；影响因素一、城市房屋征收现状根据国家统计数

2、据库可查到的近10年城市建设情况数据显示，我国2004年的城市建成区面积为30406.19平方公里，征用土地面积为1612.56平方公里，城市人口密度为865人/平方公里；2012年的城市建成面积为45565.76平方公里，征用土地面积为2161.48平方公里，城市人口密度为2307人/平方公里。由此可知，2012年相比2004年城市建成面积扩大49.86%，征用土地面积扩大34.04%，城市人口密度增长4.33倍。上图数据直观地展现了近10年我国城市化进程的迅猛发展。征用土地面积在近6年间以约10%的平均速度增长，高于而年均征用土地

3、面积仅占到年均城市建成区面积的4%～5%，这说明城市房屋征收在城市整改重建的进程中扮演了极为重要的角色。城市化发展的同时，就会伴随着城市布局改变、基础化设施的兴建等问题，与此同时，城市房屋征收的比例也在逐年提高。由于城市房屋征收工作涉及范围广、相关利益者众多且征收过程复杂等特殊性质，城市房屋征收工作一直受到社会各界的广泛关注。无论是征收人、被征收人还是第三方利益相关人，在房屋征收这一过程中，关注的焦点就是房屋征收补偿价格。房屋征收补偿价格确定的过程，就是征收方与被征收方及第三方利益相关人之间利益博弈的过程。如果各方没有就最终博弈结果即

4、房屋征收价格达成一致，那么很容易转化为城市房屋征收纠纷案件。从目前已有的案例来看，房屋纠纷案件很容易恶化成为非死即伤的刑事案件，而这样的纠纷案件往往耗时较长。在一年、两年甚至六年的时间里，利益各方由于种种原因僵持不下，任何一方都不愿降低要求或降低的数额仍不能被另一方所接受，最终，只能通过强拆的办法解决。一旦使用了强拆手段，不论对被征收人、征收人还是政府乃至全社会，都会造成无法挽回的负面影响。城市化进程要继续，房屋征收问题就不可避免。为了使房屋征收工作顺利开展，构建和谐、可持续发展的社会，2011年国务院颁布《国有土地房屋与征收补偿条例

5、》并正式实施。新条例的颁布，表明我国房屋征收行为的法律规范更加健全，部分房屋征收纠纷问题得到解决，我国城市化进程更加顺利。首先，新条例中明确规定了房屋征收必须是出于保障国家安全、促进国民经济和社会发展的公共利益的需要，并且将公共利益的范围进行了详细界定，明确规定政府是公共利益征收唯一补偿主体；其次，新条例废除了强制拆迁的行为，规定房屋征收纠纷案件只能通过司法程序、通过法律途径加以解决，强制拆迁的行为将依法追究其刑事责任。最后，新条例还对评估公司提出了规定。评估公司作为独立的第三方，应采用合理的评估方法对被评估对象做出公正的评估，不受征

6、收人或被征收任何一方的利益诱惑，违反规定的将追究其法律责任。虽然新条例较之前有了很多实质性变化，部分纠纷案件得以解决，但是，房屋征收纠纷并没有全部得到解决，究其根本原因，本文认为是征收补偿价格的确定无明确的标准，以至于征收双方无法就征收补偿价格达成共识。二、征收纠纷案件产生原因分析在我国房屋征收进程中，发生过的众多的房屋征收纠纷案件，甚至有很多民事纠纷案件最后演变成了刑事案件。追根溯源来说，这类案件的发生是利益相关方在利益的驱使下进行博弈的结果。因此下文拟通过对诸多征收纠纷案件的产生原因进行深入分析，找出相关利益多方在评估价格层面上的

7、矛盾点，从而为城市房屋征收补偿价格影响因素体系的构建奠定基础。（一）公益征收与非公益征收混同导致纠纷产生的原因之一就是政府将原本由于公共利益目的征收的土地及地上附着物转手卖给开发商，开发商利用土地进行商业目的的开发。公共利益的征收与非公共利益的征收标准有所不同，给出的征收补偿费用自然相差甚多。如果以公共利益为目的的征收转而用作非公共利益的开发投资，开发商和政府可以从中获取巨额差价，而受到损害的却是处于被动地位的被征收人。当被征收不甘于接受现状，奋起反抗，那么纠纷案件便由此产生。政府和开发商企图通过利用公益征收之名进行非公益征收是极为不

8、明智的行为。看似政府可以从中获取土地差价，开发商可以获取巨额利润，但当被征收人拿起法律的武器捍卫自身权益时，整个征收过程无疑会被迫暂停。那么由此产生的损失、带来的社会负面影响则是不可预估的。（二）评估标准过低按照规定，被