部分小区物业管理情况的调研报告

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1、淮安市市区物业服务价格分析淮安市物价局服务价格处副处长林欣荣2010年1月4日，省物价局、省住房和城乡建设厅联合下发了《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服【2010】12号），新《办法》的颁布实施是对2004年省制定的《办法》的修改、补充和完善。新《办法》对实行政府指导价的普通住宅公共服务费提出了新的要求：市、县价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，制定相应的物业公共服务等级收费基准价和分项目收费基准价及浮动幅度，并适时调整和每年公布。对照

2、这个要求，我市现行的物业服务收费管理办法、收费标准显已滞后。一、刚性增长因素，明显推升物业服务成本我市的《淮安市市区物业服务收费管理实施细则》制定于2005年，几年来有关情况已经发生了重大变化。1、当时市区尚无高层、小高层住宅，测算物管费的基础仅是多层普通住宅；2、2005年《劳动合同法》尚未颁布实施，物管企业对职工法定应交的劳保、失业、医疗等五金可交可不交，测算物管费的人员工资中不含企业应交的五金。因此原定物管费的标准已明显滞后于目前的市场价格。10有两组数据参考：一、据《淮阴60年统计资料》：05年在岗职工

3、平均工资1178元/月，08年为1999元/月，上涨幅度为70%；二、按照劳动与社会保障部门的规定：05年最低工资标准480元/月，2010年调整为790元/月，调整幅度为65%，二者的上涨幅度都很大。而人员工资在劳动密集型的物业管理服务成本中所占比例超过为60%，因此，调整工资成本对于物管费属于刚性需求。根据上述两组数据，我们暂不考虑共用部位、设施日常维护保养费、区域清洁卫生、绿化养护等材料价格的变动因素，仅以在岗职工平均工资增长幅度和全市最低工资标准增长幅度，对市区现行的物业管理服务费中的人员工资部分作个测

4、算（见附表一），测算的结果与邻市现行收费标准较为接近（见附表二），由此可见适时、适度调整物业管理服务费标准既符合我市的实际情况，也有利于做好与周边城市的价格衔接。目前，我市小区物业管理服务费收费标准约分为以下几类：一是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由住宅物业的开发建设单位通过招投标竞争方式选聘物业服务企业并在价格部门备案的，平均物管费标准：高层1.265元/月·m2，小高层1.145元/月·m2，多层0.615元/月·m2。二是物业硬件设施较齐备、环境较好、服务质量较高并已成立业主委员会的成熟小区，物管

5、费标准约为0.40-0.60元/月·m2，这类小区物业服务的项目与内容，相当于等级规范中的三—10四级。三是老小区及生活大院，物管费收取标准约在0.10-0.25元/月·m2，因这类物业的业主情况较为复杂，特别是一些老的生活大院，如化工新村，业主多为企业下岗职工，生活负担重，物管费的收缴也很困难，个别的还要靠地方财政出资补贴。此类小区和生活大院物业服务的项目与内容，仅相当于等级规范的一、二级，部分大院甚至达不到一级标准。二、三个小区剖析，反映了物管企业真实运作情况2011年6月，我们对金都、浦东、书香华庭三个小

6、区物业管理的收支状况、运行成本、车辆停放服务收费等进行专题调研。（一）基本情况：金都花园：1、该物业业主入住率仅为52.73%，物业服务管理费收取不足。2010年度，包括公摊水电费、电梯维保费等，由开发商一次补贴15万元。2、已入住业主多使用专有室内车位，服务费标准低（10元/月·辆）；室外停车收费自09年9月起，与业主委员会各按50%分摊使用。3、办公用房属市地税局资产，未在物管企业提取资产折旧。4、人员工资（含各项保险和福利）占费用支出比为80.37%，人均1189.52元/月。浦东花园：1、小区业主入住率

7、高达100%，业主物业管理服务费欠交情况较少。2、停车费收入高，占物业管理业务费的收、支比也高。3、人员工资（同上）占费用支出比为54.72%、人均1206.82元/月。10书香华庭：1、小区中有148户为回迁户（龙江小区），物业管理服务费标准为0.16元/月·m2并难以收足。2、小区中联排叠加别墅每户都有车库，约占总住户三分之一，无须交纳停车管理费。3、小区属淮安富康房地产开发公司自建自管项目，也是国家示范项目，费用不足部分由公司承担。4、人员工资（同上）占费用支出比为66.38%，人均1415.26元/月。

8、（二）数据比较分析通过附表（三、四）的数据比较，我们分析以下几种情况在当前的物管服务中带有普遍性和共性：一是物业管理服务费收取不足，直接影响到物业管理的正常运行。如金都花园，目前入住的业主仅1/2强些（见附表四）其余业主房屋常年空关，与物管两下不照面，物管费无法收取。按《江苏省物业服务收费管理办法》第十六条规定：因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间