市场比较法在房地产评估中的应用研究——以鼎立国际城估价为例

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5、hodInRealEstateAppraisal──BasedOnTheCaseOfValuationDingliInternationalCityADissertationSubmittedtotheGraduateSchoolofHenanUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementsfortheDegreeofMasterofValuationByChenYuSupervisor:AssociateProfessor.DuJianhuaJune.20

6、16摘要我国现代房地产评估行业诞生于改革开放以后。随着市场经济的不断发展，房地产买卖、抵押等活动日益增多，房地产估价技术和相关的规范政策也不断完善，房地产估价行业逐渐形成了一个完整的体系，并不断地发展壮大。与此同时，我国也引入不少国外先进的估价理论与方法，房地产估价过程随之变得越来越多元化。市场比较法作为一种较早使用的评估方法，因其过程简单、易懂，且结果更接近市场价值，一直被房地产评估界广泛使用。但是，在评估过程中，市场比较法仍存在一些操作性的问题，为了更好的评估出接近市场价值的房地产价格，不断完善市场

7、比较法尤为重要。本文结合评估实际以及对市场比较法和房地产评估的相关概念及流程剖析，找出市场比较法实施过程中存在的两个不完善之处，一是选取可比案例，二是因素修正。房地产估价规范中规定，在选取可比案例时，要尽量选取与估价对象相同，或最为相似的交易实例。但在评估实施过程时，符合要求的交易实例可能会较多，如何从众多相似交易实例中选取最为合适的可比案例，主要依靠估价师的经验。然而对于经验尚浅的估价师来说，选取的可比案例可能并非是与估价对象最为相似的。所以，本文针对此问题，引进模糊综合评判法中的隶属度和贴近度的概念

8、解决选取可比案例的问题，弥补了估价师经验不足时，造成选取可比案例的偏差。评估中另一个重要问题就是因素修正。从目前评估的过程而言，因素修正方法过于简单，并未考虑不同因素可能对房地产价格影响程度不同，所以本文采用层次分析法建立房地产价格影响因素指标体系，利用专家打分构造比较矩阵，求出房地产价格影响因素各自的权重，并将各因素权重与通过修正标准进行修正后的比率结合，使修正比率更加精确，评估过程更加具有说服性。为了验证上述改进方法的可行性，文章以鼎立