现代商业地产的定位及规划布局

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1、张璋精品课程节选《商业地产的定位及规划布局》    现如今的商业地产市场犹如千军万马在争渡，特别是自去年以来，随着国家的宏观调控，越来越多的住宅开发商开始涌向商业地产。商业地产，顾名思义即“商业+地产”，这就要求开发商业必须先要了解商业，一个商业地产的开发者，必须由一个“门外汉”变成“商业通”。张璋老师的商业地产系列课程就是一条通向商业地产的“捷径”。通过本系列课程的学习，您可以充分掌握商业地产全程策划及运营管理的专业知识与技能，了解运营管理的相关技巧，是您在商业地产领域取得成功的重要保障。   张璋简介：   张璋先生，中国商业和商业地

2、产资深专家，毕业于中国人民大学商业经济专业，博士学位。同世飞天商用不动产成长基金首席合伙人，商业和商业地产资深投资顾问，中国城市商业网点建设管理联合会常务理事、专家委员；中国城市商业地产联盟常务理事、专家委员；中国购物中心协会常务理事、专家委员；中国采购与物流协会专家委员等多项专业职务，在业界享有很高的知名度。   张璋先生在商业和商业地产领域历炼20年，先后服务过60多家商业和商业地产项目，有丰富的实践经验；不仅熟稔现代商业定位规划、招商招租、销售营销、运营管理等商业管理各方面，而且对商业不动产的股权投资、资产并购、增值服务、退出变现等

3、资本运营等各个环节亦有丰富的经验，真正将专业管理和资本运营实现了有机的结合。2004年荣获“TOP100金牌管理咨询师”称号，2005年荣获“中国商业地产十大操盘手”称号，2006年荣获“中国商业地产新锐人物”称号，2007-2009年被授予“中国商业地产十大金牌CMO”，2008年-2009年荣获“中国商业30年十大策划人物”等称号。   张璋精品课程节选：《商业地产定位及规划布局》   张璋：我们今天上午讲了商业的一些基础知识，商业的发展趋势，商业一些组合和分类，商业调查的一些主要内容以及商业规划设计的六大原则，我们今天讲第六个问题，

4、商业规划设计的八大内容。   第一个内容，就是商业规划设计的第一项规划，就是我们要做业态规划。今天上午讲了，从国家有关部门规范的液态有那么多种，我们后来自己分析，在每一项国家所规范的业态之下，我们还可以让我们的专业人士再细分成多种。比如说百货，可以细分成多项百货，我们称之为子业态。也就是说主业态下边是子业态，作为一个商业项目来讲，我们要进行规划设计就一定要对它的业态首先要进行规划。第二，对项目的功能进行规划，刚才我和安徽的一个朋友进行交流，我认为他们那个项目出现的最大的问题就是前期规划，因为你那个地方是不适合零售面积过大，餐饮和休闲的比重

5、应该大一些。就是要弱化零售，强化非零售，这就叫功能规划。第三，做项目的布局规划，布局就是一楼、二楼、三楼做什么，一楼怎么去布局，东边做什么，西边做什么。第四，项目的交通规划，外部交通怎么做，内部交通怎么做，垂直交通怎么做，平面交通怎么做，这叫交通规划。第五，项目的空间设计，作为商业来讲对空间有很多要求。第六，商业的设备配套，配几部电梯，是否配观光梯，空调怎么配，暖通怎么配，这些都属于设备设施的配套。第七，项目的装修设计。作为商业的规划来讲，要考虑装修的标准。第八，外观的形象，包括外广场、门厅、外立面、橱窗、广告位，这些都要规范起来。所以说

6、一个商业项目做好规划，一定要做好这八大内容。     第一项，业态规划。商业项目的业态包括哪些内容呢？第一就是业态定位，就是你到底做什么业态，是做百货还是卖场、是再购物中心还是做家居市场，这些都是业态，所以首先要做个业态定位。我们一定要规划好，按照不同的商场、不同的商业物业，不同的地点，不同的市场环境，不同的开发商的实力，就决定业态是不一样的。第二，液态组合，今天上午讲了组合，组合是有技巧的，在业态的组合方面是需要对市场要有把握的。   举个例子，我们在北京有一个项目，这个项目在北京的东部。我们做了一个业态组合，因为它处于城市的边缘，位于

7、长安街的沿线，周边有大型的社区，有20万人口，而且还有一些学校，有4、5万的学生，白领离这边也很近。这个项目是怎么定位的特？它对北京来讲是一个社区，同时又是一个很特殊的社区，是由居民和学生组成的。白领的CBD区和居民区又是交汇的，就是由三种客群组成的，一个是居民、一个是学生、一个是白领。   我们把一到四楼做成百货，在一楼做一个小型的吉百利的社区型超市。负一楼、负二楼做成专业的电讯专业市场，就是卖电脑、手机、数码产品的。在四楼是餐饮休闲，我们这样给他做，一楼和三楼做成商业，楼下做成几千平米的数码，然后再加上一些休闲商业。这个是负二楼，实际

8、上这个物业很不好，这儿很长，一直到这儿来，上面是住宅。这个项目我们通过这些图可以看得更清楚，我把他做成社区百货加专业市场。大家可能会提一个问题，说这么组合很奇怪，但是恰恰符合这个地方的特点。