房地产企业与项目管理

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1、房地产企业与项目管理作者：张力来源于：博锐管理在线发布时间：2005-6-18大多数房地产企业都遇到过这样的困境一一项目因为失控而受挫。比如项目竣工延迟不得不向客户反馈延迟交房的坏消息甚至导致企业商誉的锐减以及发生不应该的法律纠纷；或者因为项目现金流的失控与断裂导致楼盘的延误其金成为''烂尾楼"工程。房地产企业止处于高速发展并以项目为主导的环境中。企业每天所面临的不仅仅是儿个纯粹的房屋的建设或者销售项目，而是将成百上千不断发生和变化的项目进行整合，房地产企业实质是操纵众多不断变化的相关项目平台。产生项目不断变化的原因是多种多样的，但最根本的原因是

2、房地产业与国家政策及社会生活密不可分。政策与社会环境的一个小的变化或许就会影响到整个行业的动荡。在这样的快速变化、乂资源有限的环境下，失败与挫折是经常发生的。由于企业总是需要努力满足不断变化的由场需求和面对各种挑战，因此需要考虑管理方式的创新。可采取实施的新方法之一一项目管理(Projectmanagement),将对企业中项目的执行和组织文化产生深刻的影响。项口管理与传统项口管理方法不同。它起源于1958年美国研制北极星导弹。这是一个军事项目，技术新，项目巨大，当时美国有三分之一的科学家都参与了这项工作，管理这样一个项目的难度是可想而知了。这样

3、就需要管理的创新。项目管理的和关技术也就这样不断创新与发展起来。越战过后的每一个美国战争、军事计划，众多的国际企业以及国内的北京奥运会、三峡工程、非典时期的小仓山医院7天建成的奇迹等等均是严格按照项目管理模式进行的操作。多年的实践证明：''项口管理〃对于项口的完成有着不可替代的作用。60年代起，美国项目管理协会(PMI)及以欧洲国家为主的国际项目管理协会(IPMA)的成立更大大推动了项目管理的发展。以美国项目管理协会(PMI)颁布的项目管理知识体系(PMBOK)为龙头，各国根据实际情况也颁布了相关知识体系。我国在华罗庚、钱学森等思想的指引下于02

4、年由中国项冃管理研究会集结国内外数百名项目管理领域专家、教授历经十年潜心研发建设的屮国项口管理知识体系C-PMBOK正式投入运行。标志着小国项口管理专业的发展与国际接轨，对屮国企业的管理创新具有直接而乂深远的战略价值和意义。按项目管理(ByProjectmanagement)是传统项目管理方法和技术在企业所有项口上的综合应用，并冲破了传统的管理方式与界限。按项口管理意味着项口管理观念渗透到企业的所有业务领域，包括市场、工程、质量、财务、战略、人力资源、组织变革等。项目管理者也不仅是项口的执行者，他们应能够胜任更为复朵的工作，参与需求确定、项H选择

5、、项目计划直至收尾的全过程，在时间、成本、质量、风险、合同、采购、人力、沟通等方而对项目进行全方位管理。现代项口管理的内容概括起来主要包括九个方面模块：1、项目范围管理明确实施项口的业务口的，确定项口口标，分解出项口的主要交付成果，编写项口说明15,为项目的实施界定出一个边界，明确哪些是项目组的工作，哪些是例外。范围管理是项目管理所有内容中最重要的一个方面，只有范围界定清楚了，项目所需要的时间、成木、人员及其他资源才能够确定下来。2、项目进度管理根据项目活动Z间的逻辑关系，决定这些活动的实施顺序，估计实施活动所需时间，明确项目里程碑，并通过进度控

6、制来使项目在规定的时间内完成。进度管理是项目管理中的另一个关键职能，在范围管理的基础上，通过确定、调整任务的工序和工期，可以提高效率，优化资源配置。3、项冃成本管理识别项目所需资源，估算这些资源的成本，有效分配项目预算，并通过成本控制來保证项目在批准预算范围内完成任务。成本管理是项目经济性的重要指标手段。4、项目质量管理明确项目的质量耍求及其测量标准，制定项目质量方针、质量保证与控制计划，确保项目交付结果满足或超过客户的期望，使客户能满意地接收项目地最终结果。质量管理是确保项目的交付成果得到最终接受的根本保证。5、项目人力资源管理根据项目的性质与

7、特点，识别项目需要什么样的人力资源、需要多少、何时需要？明确项口团队成员的角色与职责，通过项口计划过程、团队建设实践与激励措施，使项口小组达成共识，有效实施各项活动。6、项口风险管理在实施项目Z前，分析项目可能的不确定因素，做到规避风险，利用机会。项目风险管理是一种主动管理，包描识别、评估与应对项目实践过程中的各种风险，减少由于风险而带来的损失。7、项目沟通管理识别项口利益相关者在项口管理生命期内需要什么样的信息，什么时间需要，以什么方式需要，由准发送？并及时向项目利益相关者沟通项目执行状况。8、项目采购及合同管理通过项口采购计划，来获取实施项口

8、所需的、从组织以外获取的产品或服务。项口采购活动通常是用合同的方式来完成的。采购及合同管理要求项目管理人员掌握采购流程及不同的合同方式对