餐饮行业专题研究：铺租比缘何有差

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1、目录零售业态租赁模式各异4常见业态承租水平5不同区位承租水平5餐饮业态铺租比有差6餐饮无愧“流量之王”6餐饮占比逐年上升7多重因素导致铺租差8外婆家的制胜之道13中央厨房有效降低成本15高性价比引流效应获取租金优势16高翻台率有助降低单位成本17为何海底捞租金/收入比显著低于同业？19图表目录图1：零售租金主要影响要素4图2：餐饮月均接待客流量远超其他业态6图3：剔除掉面积因素，餐饮在引流方面仍然突出7图4：百货店超过80%有新增餐饮业态7图5：核心商圈已开业购物中心餐饮业态占比逐年提升7图6：餐饮不同品牌租金/营收比重8图7：餐饮不同业态占比8图8：餐饮不同业态平

2、均租金/营收比例8图9：餐饮品牌位于各楼层占比9图10：餐饮品牌各楼层平均租金/营收比例9图11：餐饮不同品牌知名度占比9图12：餐饮不同知名度品牌平均租金/营收比例9图13：不同坪效餐饮品牌租金/营收比重10图14：餐饮不同品牌坪效分布（单位：元/平方米/月）10图15：餐饮品牌不同坪效平均租金/营收比重（单位：元/平方米/月）10图16：不同客流量餐饮品牌租金/营收比重11图17：餐饮不同品牌单月接待客流量分布11图18：餐饮品牌单月接待不同客流量平均租金/营收比重11图19：餐饮不同品牌租金/营收与月均接待客流量关系12图20：餐饮不同品牌租金/营收与单位面积

3、月均接待客流量关系12图21：外婆家发展历程13图22：正餐毛利率和净利率情况14图23：正餐各项支出比例情况14图24：外婆家盈利模式正循环15图25：集采有利于降低采购成本（元/斤）16图26：呷哺呷哺食材采购成本涨幅小于市场食材价格涨幅16图27：“外婆家”及其子品牌“炉鱼”客单价较低17图28：“外婆家”等快时尚餐饮空间利用效率高（座位数/每10㎡）18图29：餐饮类上市公司租金/营收比重19图30：单店接待顾客量比较22表1：不同零售业态铺租差和人流差4表2：不同业态承租情况5表3：以某商场为例不同楼层租金水平5表4：外婆家及其旗下品牌概况13表5：外婆家

4、盈利模型15表6：中央厨房与一般餐饮单位对人员需求16表7：国内快时尚餐饮与其他类型餐饮租金及优惠条件对比17表8：国内快时尚餐饮翻台率表现突出18表9：海底捞和呷哺呷哺主要租约情况对比19表10：呷哺呷哺坪效稳步提升19表11：海底捞坪效20表12：海底捞一二三线城市单店模型测算20表13：呷哺呷哺北京、天津及东北、其他地区单店模型测算21零售业态租赁模式各异不同零售业态、不同地段、不同楼层承租水平均有所不同，商场会综合考量业态所带来客流量、可负担承租水平等制定相应的租赁合约，一般而言可分为固定租金和保底+提成两种模式。图1：零售租金主要影响要素资料来源：浙江大学

5、博士论文《购物中心商铺租金微观决定因素与租户组合实证研究》，业态租金（元/平均坪效扣点租金日有效消计租面积月租金（元/月总营业额（元/客单价（元月/平方（元/月/平平均扣点（元/月/平费人次（人表1：不同零售业态铺租差和人流差百货（平方米）20,000米）60月）1,200,000方米）1,000月）20,000,0006%方米）60/人次）350次）1,905影院5,00065325,0005502,750,00012%66501,833电玩1,500100150,000600900,00017%10280375家具1,5006597,5008501,275,00

6、07%59.5300142精品超市1,0007575,000800800,00012%96200133服饰12,1802252,740,5001,50018,270,00017%2555001,218餐饮13,2001501,980,0001,00013,200,00011%1101004,400药妆780210163,8002,5001,950,00010%250200325儿童900150135,000550495,00020%110100165杂货660300198,0001,000660,00025%25030733珠宝钟表660270178,2005,00

7、03,300,0006%3001000110数码体验30018054,0003,300990,0005%165250013资料来源：赢商网，常见业态承租水平一般而言，毛利率较高的业态可承租水平较高，如服饰品牌和影院；而毛利率相对较低的超市则承租水平也相对较低：（1）餐饮类，快餐承租水平较高，一般为营业额的8-12%，大型餐饮因其品牌知名度可获得一定折让，承租水平略低，约为营业额的7-8%；（2）娱乐类，影院因其毛利率高达30%左右承租水平较高，为票房的15%左右，KTV在3-5%左右；（3）超市因其毛利率水平最低，承租水平在所有业态中也是最低的，仅为营业额的2-