国内房地产开发企业融资创新分析

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1、近两年，在房地产行业逐渐趋于成熟的形势下，房企之间的竞争明显加剧，其中资金成为最为核心的竞争力，一些融资渠道少、融资成本高的中小房企开始出现生存危机。为此，国家近年不断调整房企融资政策，房企也开始尝试和拓展新的融资途径，如发行房地产信托基金、发行企业债券、众筹等。一、房地产开发企业资金状况不容乐观2015年1-11月份，房地产开发企业到位资金112563亿元，同比增长2.2%，尽管增速相比去年全年提升2.3个百分点，但和过去多年相比仍然有较大差距，资金来源的增幅仍然持续在低位徘徊。2014年底至今以来的几次央行降息和降准，对房企的积极作用有限，主要是楼市在相对低迷时

2、期，商业银行普遍对开发贷发放更为谨慎，房企整体融资环境并未明显改观，房企的社会融资成本依旧较高。到位资金增加的主要来源，是楼市回暖带来的定金及预收款和个人按揭贷款的增长。而从房企资金来源途径上看，明显偏少。现阶段，我国房地产开发企业的资金来源主要有四大部分，企业自筹资金、银行贷款、利用外资、其他资金（包括定金及预收款、个人按揭贷款及其余资金）。从数据构成看，2015年1-11月份，国内贷款18628亿元，下降3.2%；利用外资258亿元，下降51.4%；自筹资金44648亿元，下降3.4%；其他资金49029亿元，增长11.2%。在其他资金中，定金及预收款28538

3、亿元，增长6.4%；个人按揭贷款14714亿元，增长21.3%。从占比看，国内贷款占16.5%；利用外资占0.2%；自筹资金占39.7%，其他资金占43.6%。相比2014年全年，2015年前11个月销售回款占比明显上升。从这一结构数据看，我国房地产开发企业的资金主要依赖于银行贷款、销售回笼资金、自筹资金等几个方面，而从现阶段房地产开发企业的融资渠道来看，房企对银行贷款和销售资金回笼的需求大，融资渠道相对较少。且从资金来源结构上可以看出，对房企自有资金的比重要求较高。历年数据中自筹资金占比始终保持40%左右的大头，除2009、2010年货币政策极为宽松情况下，占比大

4、幅下降外，其他年份基本上比较稳定。从上文分析可以看出，土地购置成本快速攀升，这对企业的资本金要求也将极大的提升，对企业自有资金水平要求提升。而国内贷款比重整体呈现整体下滑态势，银行贷款逐步收紧。在其他资金来源中，定金及预收款和个人购房贷款主要受市场波动的影响，企业难以把控。二、我国房地产开发企业的融资渠道创新创新一：房地产投资信托基金房地产投资信托基金和住房抵押贷款证券化是资产证券化在房地产领域的两大核心运用形式。这两种形式在欧美国家取得了巨大成功，对房地产行业的发展有几大的推动作用。其中房地产投资信托基金更是为房地产开发企业直接融资提供了极大的支持。随着我国房地产

5、行业的成熟，相关政策也开始有所放松，房地产企业也勇于尝试，未来有望成为房地产企业的有效融资模式之一。作为一种市场化融资工具，REITs通过收购建成物业或合作经营等创新模式，能够盘活存量资产，加快资金周转速度，促进房地产行业长期、稳定发展。REITs被业界认为是房地产业实现转型升级的一大利器。至今，中国大陆仅鹏华前海万科REITs一只公募房地产信托基金。但在香港、新加坡已有证券市场挂牌的中国房地产REITs已有几只。受金融环境尚不健全等因素的影响，我国房地产投资信托的发展相对迟缓，值到今年，鹏华前海万科REITs的面世，才意味着国内第一只真正意义上的公募房地产投资信托

6、基金的出炉。自十多年前，国内就不少专家提出要发展房地产信托投资基金(REITs)，实现房地产资产证券化。最初，建设银行、越秀房产信托基金均有所尝试，但都属于关注度高但很快又出现发展停滞的情况。2013年，国内首只酒店地产REITs基金才实现在香港上市，这是中国内地首只酒店地产基金上市。在开元酒店地产基金上市之后，业界即对其寄予厚望，认为这将带动更多的酒店地产、商业地产乃至产业地产基金的房地产证券化。但事实并非如此。在开元酒店地产基金在香港上市之后，内地地产基金的发展仍是步履维艰。直到2014年9月30日，央行与银监会共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，

7、提出积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。今年年初，住房和城乡建设部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金(REITs)试点。至此，REITs试点的开展才有了政策依据。　　创新二：入股商业银行从国外发达国家看，房地产业本质上是属于金融行业，房地产企业向金融业融合主要有三种思路。第一种是通过入股银行、保险等金融机构，这不仅可以让企业获得低成本的融资渠道，同时可以通过与金融机构深度合作挖掘潜在商机；第二种是向资产管理者转型，即“凯德模式”，通过资产与物业管理获取服务收益；第三种是向财务