当前房地产开发企业融资案例分析

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1、当前房地产开发企业融资案例分析　　房地产业作为资本密集型产业，融资是其不可缺少的一个环节。由于从去年开始国家对房地产市场开始进行了多轮严厉的政策调控，金融信贷调控是其重要内容之一。因此，银行信贷整体趋于紧张，房地产开发企业资金压力在逐渐加大。房地产企业加大了各种创新途径进行融资的力度。　　股权融资和债权融资是房地产开发企业融资的主要途径。从目前一些企业的融资动作上来看，大部分开始转向债券、私募、信托、项目合作等方式，但在实际操作上，各企业的做法却有着较大的差别，融资成本也有着较大的区别。　　一、信用评级发债　

2、　信用评级发债是凭公司信用而非公司财产作为担保所发行的债券。信用评级发债对公司的各项要求非常严格，而且由于持有人的风险较大，所以票面利率也较高。目前，国内仅有少部分房地产企业通过这种方式进行融资。　　今年3月31日龙湖地产与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行签立订购协议，在新加坡通过发行5年期优先票据的方式进行融资，票面总价值7.5亿美元，票面利率为9.5%，扣除相关费用后所得净额为7.35亿美元。龙湖也成为唯一获得票面利率低于10%债券的中国房地产公司。但龙湖地产在债券市场上的成功来得并不轻松，尤其是在获得标

3、准普尔以及穆迪较高的信用评级上面。这就要求企业不论市场的好坏，经营指标都要保持稳步增长，整个企业的经营压力十分巨大。另外，龙湖在资本市场上所树立的品牌形象，也对企业信用债券的发行起到了正面推动作用。　　对于大多数房地产企业来说，龙湖的债券融资道路虽然值得借鉴，但在实际操作上较为困难，很难被其他企业复制。近期标准普尔又将中国房地产业展望由之前的"稳定"调整为"负面"，更加大了企业的发债难度。如果不能获得较高的评级，将直接导致企业融资成本的上升。所以龙湖的债券融资方式在很大程度上只适合于稳步发展且各项财务指标良好

4、的大型房地产企业。　　二、抵押担保发债　　发行债券的另一种方式是通过抵押担保的方式进行发债。一旦债券发行人违约，受托人就可将担保品变卖处置，以保证债权人的优先求偿权。　　富力地产于今年4月份在香港发行了26.12亿元人民币和1.5亿美元的优先票据，票面利率分别为7.0%和10.875%。富力地产及其附属的海外公司共同进行不可撤销的担保，并提供一定的抵押。瑞信、花旗、高盛及摩根士丹利是债券的初始购买人。本次债券发行使富力地产获得了约合5.397亿美元（按当时汇率折算）的资金。富力地产成功发行债券有两方面的原因：

5、一方面是投资银行依然看好中国房地产市场，推动富力地产进行债券发行；二是本次富力发行的债券主要是以人民币优先票据为主，在人民币升值预期的影响下，人民币债开始受到资本市场的青睐。　　虽然富力地产的操作方式比龙湖地产评级方式发债简便，对财务指标的要求也不多，发行的速度也比较快，但这种方法的难点在于如何把募集的资金汇入国内。海外募集资金进入国内需要通过外管局等监管机构层层审批。　　三、发行人民币合成债　　人民币合成债是指以人民币标价，但以美元结算的债券。发行机构通过此类债券将人民币未来升值预期的财务回报转移给境外投资

6、者，从而获得有保障的较低融资成本。　　目前从年初到现在，人民币合成债的规模已经突破了200亿元，增长迅速。今年1月恒大地产首只以人民币计价并以美元结算的合成式人民币债券发行成功，为企业带来了13.797亿美元的资金，三年期和五年期的票面利率分别为7.5%和9.25%。值得注意是，穆迪虽然将恒大债券的评级由B1调降至B2，并且把该公司的B1评级展望自"稳定"下调四个级距至"负面"，但该项交易并没有受到穆迪评级的影响，而且在利率上也较为合适。　　目前已经有恒大、瑞安、中骏置业等多家房地产企业采用此类债券在海外进行

7、融资，票面利率大致在7%-10%左右的区间内，虽然利率要高于人民币债，但由于在资金回流上的操作较为方便，所以获得了企业青睐。　　四、通过私募基金融资　　私募基金是一种非公开宣传的，向特定投资人募集资金的一种集合投资制度安排。房地产企业通过与私募基金合作，获得发展项目的资金，成为自筹资金的重要来源之一。　　对于房地产私募基金来说，今年市场的关注度开始出现大幅升温，不少大型房地产企业开始有意介入这一市场。3月份盛世神州房地产投资基金管理宣布成立，其创始人有阳光100置业集团总裁易小迪、复地集团董事长范伟等。　　今

8、年5月13日上海复地集团正式从香港证券市场退出进行私有化，复地退市的动因正是在融资。由于负债率过高使复地集团近年来的海外融资能力十分有限，证券市场的作用对复地已经不大，而复地背后的母公司复星集团虽然有为其注入资本的能力，但受限于香港《上市规则》关于上市公司与其控股股东关联交易的规定，复星集团的资本并不能顺利进入复地集团，缓解其融资压力。　　复地退市后一方面可以由复星集团直接注资，另一方面还可以通过旗