上海独栋别墅市场研究

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1、在城市建设用地日益紧张的背景下，国土部门三令五申严禁批别墅用地：自2003年以来，国土部已经连续九次重申严禁批别墅用地；2012年，首次明确了“1.0的容积率”停止对外出让。别墅用地禁令发布以来，低容积率的独栋别墅资源开发受到限制，市场仅靠存量或者是混合型项目中的少量独栋房源来消化。同时，由于独栋别墅的稀缺程度越来越高，导致其价格也水涨船高。近年来，限购、房产税等多重抑制投资性购房的政策施压下，独栋别墅面临去化堪忧的状况。但不急于资金回笼的房企情愿“捂盘惜售”，不愁卖。本研究报告将从不同历史时期的上海独栋别墅市场供求、分布特点、价格等角度进行阐述分析，以客观反映上

2、海独栋别墅市场当前现状以及市场前景。（定义：本报告中的“独栋别墅”是指住宅性质的可上市交易的房源。）上海独栋别墅市场容量同策咨询研究部研究发现，2006年以来上海独栋别墅市场成交量呈现三阶段：2006～2007年——高峰期（年均3134套、108.58万平方米）、2008～2010年——下滑期（年均1898套、63.7万平方米）、2011年以后——稳定期（年均704套、25.04万平方米）。这也可以看做每一个阶段上海独栋别墅的市场容量。总体来看，受低密度地块供应限制影响，独栋别墅房源的供应量日趋减少，2013年以来每年均低于20万平方米，2013年、2014年、以

3、及2015年1～8月供应套数分别仅为389套、534套、379套，由此供小于求的态势开始显现，2013年供求比甚至达到了1：2，市场对存量的依赖度越来越高，这也是当前上海独栋别墅市场较为显著的特征。受到“3.30新政”等因素影响，今年二季度以来整体市场基本面的转好，独栋别墅成交呈现稳步上扬态势，今年二季度成交面积同比上扬28%，今年7～8月份成交面积同比上扬56%。笔者认为，上海独栋别墅市场呈现如上的市场容量变化，是基于以下几点因素：其中，2003年“禁墅令”发布成为独栋市场供应量不足的长期因素是，而在此后，每年对“禁墅令”都有重申，直至2012年首次提出了出让地

4、块容积率不能低于1.0，由此，低容积率土地市场的出让水平下降的速度迅速加快。另外，从2011年起，“限购”大大减少别墅购买人群，市面上也很少出现纯独栋小区的供应。从短期因素来看，“3.30新政”后市场基本面快速反弹也同样拉伸了高端市场中独栋别墅的成交量，同策咨询研究部数据显示，2015年第二季度，上海独栋别墅成交234套，8.8万平方米，总金额达55.34亿元，面积和金额分别占全市商品住宅市场的2.12%和4.17%，较今年一季度大幅增长，今年7～8月份上海独栋别墅成交量走高更为明显，合计成交199套，7.18万平方米，总金额达38.30亿元，占比又有所提高。另外

5、，今年以来股市跌宕起伏，前4个月，上海股民人均炒股收入达15.64万元，几乎超第二位北京的一倍，由此以绝对优势位列全国首位，带动顶级豪宅中独栋别墅的成交量整体呈现上扬趋势。上海独栋别墅与公寓市场的关系研究与大平层公寓市场比较同策咨询研究部研究发现，2009年起，大平层公寓（大平层是指户型面积在200平方米及其以上的公寓房源，下同）已赶超独栋别墅市场，并且领先优势越来越强，2012年起，独栋别墅成交套数不及大平层的2成。受制于独栋别墅供应的减少，这部分客群转移至正在兴起的大平层公寓。从均价角度看，独栋别墅与大平层公寓相互匹敌，呈现此消彼长趋势；从总价角度看，2006

6、年至今，大平层公寓的套均总价占独栋别墅比重较为稳定，保持在70%左右，2015年1～8月差价达624万元。　　与高总价段公寓市场比较同策咨询研究部研究发现，从2009年起，500～1000万元总价的公寓成交套数已超过独栋别墅，直至今日一直是市场主力军。而独栋别墅的客群数量仅能与2000万元以上的公寓相匹敌。从价格上看，独栋别墅均价的复合增长率则达13%，在各高总价物业中居首。其套均总价呈现上扬态势，2006年至今复合增长率达14%，而其余高价物业多年来套均总价基本维持稳定态势。　　上海独栋别墅市场集中度分布从独栋别墅分布的三个阶段看，外郊环作为独栋别墅成交结构的主

7、力，其占比逐渐缩小，受制于别墅供应量的逐渐缩小，以及大平层等替代性产品的出现，独栋别墅市场尤其是外郊环独栋别墅市场走下坡路，当前成交量占比在6成左右，而郊环外则占到2成以上份额，中环内区域也在扩大比重。而三个阶段中，分布区域呈现各自的特色，2006～2007：松江占绝对优势；2008～2010：形成三大梯队，松江、闵行、青浦位居第一梯队；2011年以后：松江、青浦、闵行仍然居前三位，而原本位于第二梯队的奉贤区，大有挤入前三位之势。上海独栋别墅市场客群需求分析从套均面积需求上看，各阶段没有呈现出较有规律的走势，300～500平方米持续成为市场主力，占到全市半壁江山，

8、而300平