南京市东城汇项目商业部分策划顾问报告(戴德梁行)新版

《南京市东城汇项目商业部分策划顾问报告(戴德梁行)新版》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、南京市东城汇项目商业部分——策划顾问报告（终稿）呈致：南京高科臵业有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司商铺部2010/06Page1房地产智库www.fdc01.com目录南京宏观经济研究…………………………P4南京整体商业市场研究…………………………P10仙林区域商业市场研究…………………………P41主力商户市场空间研究…………………………P55消费者访谈…………………………P64南京商铺销售市场研究…………………………P73项目分析…………………………P117项目定位…………………………P127附录…………………………P149Page2房地产智库www.fdc01.

2、com南京宏观经济研究通过对南京市宏观经济的研究，从城市发展的角度，对本案未来发展前景作出初步判断。南京整体商业市场研究通过对南京市各区域商业市场发展情况的研究分析，判断本案的市场定位空间，从整体上对本案的未来发展作出预判。商业市场研究仙林区域商业市场研究通过对仙林区域商业市场的现状以及未来上市项目的分析，判断本案的可发展业态以及未来发展思路。主力商户市场环境研究通过对南京现有大型主力商户的研究，从市场角度推导本案的可开发主力商户。Page3房地产智库www.fdc01.com南京宏观经济研究GDP社会消费品零售总额人口概况人均收入与支出房地产投资Page4房地产智

3、库www.fdc01.com宏观经济概况—南京市vs.栖霞区GDP南京全市与栖霞区近几年GDP均稳步发展，年增长率远超全国GDP增速；2008年受全球金融危机影响，栖霞区GDP出现较为明显的下滑，但仍保持着大于10%的增长率，表明栖霞区经济发展的驱动力和抗风险能力较强；栖霞区GDP总量与人均GDP目前还远低于南京市平均水平，但其增长率逐年大幅提高，表现出栖霞区经济发展的迅猛趋势；GDP的快速增长是商业发展的基础，可以预见未来栖霞区商业市场将得到飞速发展。Page5房地产智库www.fdc01.com宏观经济概况—南京市vs.栖霞区社会消费品零售总额近年来，南京市整体与

4、栖霞区社会消费品零售总额均保持着持续增长的势头，其中，栖霞区更在06-07年出现跳跃式增长，增长率高达54%；尽管2008年全球金融危机来临，但栖霞区社会消费品零售总额增长率仍接近30%，反映了栖霞区消费市场需求旺盛，并具有较大的抗风险能力，预计未来仍将保持增长趋势。Page6房地产智库www.fdc01.com宏观经济概况—南京市vs.栖霞区人口概况南京全市与栖霞区户籍人口均稳步增长，尽管近几年增速有所下滑，但仍体现出人口增长型区域的特点，从而为商业市场的发展奠定了消费人群基础。栖霞区常住人口一直处于上升趋势，特别是近年来仙林大学城的开发为本区导入了大量外来人口，随着

5、生活配套设施的逐渐完善，大学城周边大量住宅的入住率将显著提高，未来人口总量将持续扩充，产生大量的消费需求。Page7房地产智库www.fdc01.com宏观经济概况—南京市vs.栖霞区人均收入与支出近年来，栖霞区城镇居民人均可支配收入和人均消费性支出一直保持增长趋势，逐步逼近南京市平均水平，06-08年间其人均消费性支出甚至已经赶超南京市整体水平，显示出栖霞区城市化建设的大力推进及其城镇居民消费能力和消费水平的快速提高，这主要源于栖霞区整体宏观经济的良性发展；预计未来栖霞市消费者消费能力和消费水平仍保持上升趋势，从而为栖霞市商业的进一步发展创造先决性的消费条件。Page8

6、房地产智库www.fdc01.com宏观经济概况—南京市vs.栖霞区固定投资与房地产投资近几年，南京市整体与栖霞区固定资产投资额均稳步提升，显示出良好的经济发展态势。其中，房地产投资保持持续增长趋势；值得注意的是，近年来栖霞区房地产的投资占比表现出了强劲的增长趋势，远远高于南京市整体水平，在2008年金融危机的影响下仍高达42.7%，显示出房地产投资在栖霞区经济发展中所占据的重要地位；随着栖霞区宏观经济的逐步发展以及房地产投资的持续增长，可以预计未来商业地产的投资占比将得到显著提升。Page9房地产智库www.fdc01.com南京整体商业市场研究南京商业发展历程南

7、京主要商圈分布南京主要商圈分析南京商业市场总结Page10房地产智库www.fdc01.com南京整体商业市场研究南京商业发展历程1995年之前1995~1999年2000~2004年2005至今2010年以后传统商业街/中高档购物中心/城市综合体/本地百货少量本地百货精品/时尚百货特色商业区域型商业代夫子庙商业街东方商城表南京新百德基广场1期河西万达中央商场(旧)金鹰国际中央商场(改造)水游城1期仙林金鹰项山西路百货大洋百货湖南路商场南京1912东城汇目南京商厦苏宁环球商城市综合体、业商业项目少，