江苏华源臵业如皋港项目产品定位及营销策划报告

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1、华源臵业如皋港项目产品定位及营销策划报告市场解析沿江地区现代化滨江新城的建设给项目的发展带来锲机港区工业化的重要配套，江苏沿江地区现代化的滨江新城；规划面积11.8平方公里，起步区规划面积5.76平方公里；起步区道路全面建成通车，市政设施建设基本到位；省沿江开发（如皋）人才市场、人力资源市场正式挂牌运行；联检大楼、职业技术学院、如皋港人民医院、港城实验学校、行政中心、金融中心等重要配套设施正在加快建设；50万平方米商业房地产全面启动，100万平方米农民集中居住楼（春江花园）全面建成。对外招商项目：超市、市场、房地产、宾馆、酒店、休闲旅游、科

2、技研发、技术设施、社会事业等。2市场解析项目体量（万㎡）均价开盘时间未来海岸37（一期6.4）26002007年12月锦绣家园325002009年2月在售项目水清华庭1.827002008年12月江风海韵525002008年7月海港新城827002008年6月海上明珠1.6未开项目熔盛花园3.5(一期）区域供应量较大，且供应区域集中，多分布在纬三路与纬四路之间，项目之间竞争较为激烈；区域内产品以多层、小高层为主，小高层市场存在一定的抗性；区域产品同质化较为严重，同质化竞争激烈；3市场解析项目价格（元/平方米）豪天花苑2300-3000锦绣家园240

3、0-3000水清华庭均价2700左右江风海韵2400-2700海港新城2500-3000未来海岸均价2600左右区域价格水平相对较低，区域主力均价段2600-2700元/㎡；小高层与多层产品差价较小，小高层产品现阶段存在一定的抗性。4市场解析外延产品层总体市场处于对核心产品打造到身份人文外围产品转换的初级阶段外延产品：物管品牌区域外能感受到的，服务体验竞争的最高级别周边区域的房地产市场比较落后，目前市场正处于满足基本功能产品需求向注重环境外围产品层生活环境、产品配套等综合需求的转变阶建筑风格外围产品：配套会所产品附加值，有助于段教育体验提高物业形象

4、提升产品的附加值将成为吸引客户的有效手段核心产品层价格质量核心产品：采光通风与居住基本功能直接交通户型相关因素5项目解析ThreatsStrengthT1、尚未明朗的政策性影响；S1、项目位于港区核心地段；T2、区域供应量较大，竞S2、规模适中，地块方正，规划空间大争激烈；SS3、项目内部和周边水资源丰富，对景观规划有较大利好T3、区域楼盘同质化；TWeaknessOpportunityO1、随着港区建设的深入，市政规划不W断完善，区域吸引力也将增强W1、周边生活配套、居住氛围未完全成型O2、经济发展稳步，地产发展势头良好；OO3、区域人口迅速增加，需

5、求快速放大6孙子曰：夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜少算，而况于无算乎！吾以此观之，胜负见矣。7项目解析差异化产品资源决定我们的战略选择产品是项目产出第一生产力新颖独特取胜是本案的盈利捷径，树立独特标杆也是产品定位和营销炒作的方向8项目定位产品类型定位思考——四种方法合纵连横多元拼接以小见大确立专属情调、打造情境活力生活9方法一合纵连横差异化连战以差异化产品、差异化定差异化超越位打造如皋港新生活10方法二多元拼接提提升项目价值叠加别墅演绎居住方式•项目以叠加别墅、特升色多层和高层住宅为主，以社区文化商业物快速聚集人气街为辅，

6、以庭院景观特色多层项目盈利主体为依托，整体项目物业形成体验展示业开发价值为终极目标。价观景高层扩大客户层面值提升地块价值11方法三以小见大局部优势产品取胜以叠加别墅产品结合特色多层启动12方法四确立专属情调时尚之都多摩现代城动感之城讲求多元化、冲突、融合情调之域生活之家13本项目主导功能以满足社区中高端需求的创新产品为主，辅以少量的社区商业配套功能。就居住功能而言，我公司建议以下三种物业类型：叠加别墅、特色多层、空中庭院高层景观房三种形态组成产品核心14叠加别墅规划设计思路本项目叠加产品的设计要点180平米叠加享有200-220平米的居住空间室内空间：地

7、下室超值赠送叠室外空间：庭院、露台加设计面宽做到6.6~7米要多重庭院的处理，使得景观的渗透点性更强舒适度客厅挑空豪华主卧15推荐叠加户型：16推荐叠加户型：17推荐叠加户型：18推荐叠加户型：19推荐叠加户型：20特色多层规划设计思路控制面积，主力户型保持在100平米，提供可支付的洋房生活；ecafbd六大价值点：a.独特的露台空间c.丰富的建筑形态e.大面积赠送b.多景式阳光房d.首层私家庭院f.全明户型21特色多层规划设计思路首层：128平米4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层多露台、阳台设计，与景观的亲密接触；全明户型，保证采光效果；私家花园

8、阳光房22特色多层规划设计思路二层到六层：面积控制，111-70平米层层退台，赠