新景祥南京观城项目诊断及营销策略思考

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1、A-PDFWatermarkDEMO:Purchasefromwww.A-PDF.comtoremovethewatermark谨呈：龙高置业项目诊断及营销策略思考CreatePDFwithGO2PDFforfree,ifyouwishtoremovethisline,clickheretobuyVirtualPDFPrinter商业秘密声明本文内包含的资料属于南京新景祥房地产经纪有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对南京新景祥经纪有限公司作为作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文

2、档的任何内容。如南京新景祥房地产经纪有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。CreatePDFwithGO2PDFforfree,ifyouwishtoremovethisline,clickheretobuyVirtualPDFPrinter目录内外交困下的市场发展趋势南京市场表现与特征项目真实价值解读灵活的营销策略与执行项目价值传播体系重塑CreatePDFwithGO2PDFforfree,if

3、youwishtoremovethisline,clickheretobuyVirtualPDFPrinter解读内外交困下的市场发展趋势行业发展进入下降通道，冬天来临！08楼市关键词：调控、降价、断供、退房。南京楼市交易下降60%。至7月份，深圳房08年以来存款准备地产市场价格跌近9-10月连续2次全国18城市陆续金率快速上调5次，30%，信贷市场首下调存款准备金出台救市方案，现达到历史新高的次出现断供现象率(1-1.5点),市场反应微妙17.5%3月4月5月6月7月8月9月10月11月财政部救市黄金5月开始，一9月初，大量

4、退房案案。。。线城市楼盘纷纷例上演。全国爆发降价，并迅速向降价潮，杭州等二三线城市蔓延。城市接连发生围攻售南京：楼处的事件。1-9月成交约300万平米，同环比均下滑60%左右。9月单月成交18.2万平米，同比下降81.6%1－9月份9月份市场指标数值环比变化同比变化数值环比变化同比变化成交面积（万㎡）299.1-60.9%-58.2%18.2-21.6%-81.6%供应面积（万㎡）506.8-29.2%-18.0%71.990.0%-31.6%成交均价（元/㎡）662014.4%21.3%6626-1.2%3.4%供求比1.6

5、979.8%96.5%3.9142.3%272.1%CreatePDFwithGO2PDFforfree,ifyouwishtoremovethisline,clickheretobuyVirtualPDFPrinter解读内外交困下的市场发展趋势行业发展进入下降通道，冬天来临！尽管刚性需求依然存在，但难以拉动整体市场，短期难以真正复苏。即使救市效果也很微弱，10月南京楼市更加清冷。外外部部环环境境内内部部调调控控综综合合作作用用实实质质影影响响※全球性的经济增长放缓土地政策※紧缩地根，加大闲置土地处置力度行业※行为更加规范，

6、透明度更高土地政策行业※金融危机向实体经济蔓延※利润率降低，必然进入薄利时代供供应应结结构构※增加保障性住房供应※自然灾害、食品危机、股市※融资渠道多元化，资源更加集中企业企业※准备不足者将面临严峻的生存考※导致全行业资金大量缺口※政府救市方案频出，但影响金融政策验，行业洗牌加剧金融政策※9月连续2次降息并提高准备金率甚微※回归理性，观望，投机者出局终端消费者税收政策※2010年物业税预期出台，试点推行终端消费者税收政策※根据网上成交记录：9.1-9.28，成交1886套；9.29-10.21成交1821套，刨去国庆7天100

7、0余套集中成交，则10月楼市成交气氛愈加冷淡。※一方面市场对于政策反应存在客观的时滞；另一方面，政策对于消费的刺激效应十分微弱。附：国庆长假典型项目的促销及成交情况国庆期间成交CreatePDFwithGO2PDFforfree,ifyouwishtoremovethisline,clickheretobuyVirtualPDFPrinter解读内外交困下的市场发展趋势是随行就市还是坚守原目标？企业是受影响的主体，在谋求发展之前，首要解决生存问题。万科、中海、银城、恒大等众多领先企业降价促销，快速回笼资金。p2007年末，万科

8、在广州、深圳、成都等城市率先降价销售，降幅在15%-30%之间；p2008年元宵节，万科对上海的十个楼盘集中优惠销售，优惠幅度5%。万科p万科1-5月共销售197亿元，回流资金良好。p2008.9-5金域缇香90/70户型首先降价15%，月成交195套。10月195户型降价，