策源西安中央领郡项目营销策划报告

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1、PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn策划报告组成11策源观点：鼎正项目核心问题界定22策源理解：对鼎正项目的理解及建议策源对西安地产大势的研判策源对区域地产行情的研判策源对鼎正项目的核心价值主张33策源保障：对鼎正项目价值实现的保障PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn1策源观点本项目面临的核心问题PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目现状：高容积率、

2、待发展、潜力大、北城局部开发热点区域本案p位于西安未来新中心的近核心区位p总占地：约100亩p容积率：约4.9p总建面积：约33万方p还建：约10万方p物业类型：住宅、公寓、办公及商业p紧邻城中村、短期形象不佳p目前周边商务配套缺乏PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn初步判断本项目成功开发面临以下挑战PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn挑战挑战11西安进入房地产快速发展期、品牌及外埠开发商云集、市场竞争

3、尤其激烈本案p房地产投资规模逐步扩大p外埠及本土实力开发商决战城区外围PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn挑战挑战22抢夺？截留？补缺？如何成功的制定战略并找到客户将是本案成功的关键本案文魏景本案玛时公代馆本土实力派外来强者客户分流PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn挑战挑战33对于高容积率和溢价的思考将是本案最核心的问题本案容积率初步估算约4.9，初次规划全为高层项目PDF文件使用"pdfFactor

4、yPro"试用版本创建www.fineprint.cn2策源理解大势把握区域研判价值主张城市规划分析区域供给调研规划建议宏观环境分析区域价格分布VI表现城市发展分析区域个案调研城市地产分析核心问题提出PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn）大势城市九宫格局、一城多心、东西延伸向北走规划本案本案PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn交通规划我市即将进入轨道交通时代促进多中心城市格局的形成----经开区未来强势

5、发展的又一有力支撑。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn（2）大势宏观从紧的财政政策和从紧的货币政策将盯紧开发商的钱袋子，宏观调控调控预期将不容乐观多部门九大文件◇国务院◇国六条、新国六条◇国税总局◇调整住房结构稳定价格◇建设部税收◇加强住房营业税征收◇国家发展与改革委员会行业法令◇落实新建住房结构比例◇国家工商行政管理总局宏观调控政府◇整顿规范房地产交易◇中华人民共和国商务部◇规范房地产外资准入◇国家外汇管理局反腐银行◇建立国家土地监督制度◇监察部土地

6、◇住房转让征收个人税◇国土资源部◇制止违规集资合作建房去年中央经济工作会议召开把对房地产市场的调控作为工作的焦点。政策调整08年将施行从紧的财政政策和货币政策，对地产行业的调整将持续进行PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn（2）大势越来越多的人涌入城市；城市经济逐年稳步健康发展；综合实力属于二线城市城市中等水平发展p8年来人均GDP翻了一翻，平均增长率达11%p7年来城乡居民储蓄存款累计增长1.5倍p8年来人口累计增长23%，达830万PDF文件使用"p

7、dfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn（3）大势城市基数较小、增幅较大；总体属于起步发展阶段、属于二线城市中的房价硅地地产p7年来住宅均价逐步上涨，累计涨幅达142.5%p7年来住宅总销面积累计增幅达350%p7年来住宅总销额累计增长991%p7年来房地产投资额累计增长647%，p平均年增幅达33.7%p占我市GDP比重逐年加大，最高达到22.3%p我市并无真正意义的价格峰值区域，总体均价不高p横向对比来看，价格仍有较大增长空间PDF文件使用"pdfFactoryPro"试

8、用版本创建www.fineprint.cn我们对大势的把握目前处于调整观望期、今年下半年可能出现反弹；未来几年将会出现“量价齐爆”局面的可能性极大1市政北迁、区域号召力加强07年前，西安处于起步发展阶段，房1价相对较低，是2线城市中的房价硅地绿地、经发、中登等实力开局西207年开始，西安房价上升速度明显加发商逐步炒热局部区域部安2快，横向对比全国，我市房价上升通道已经打开位于北城“高价地段”，3“钱”景可观西安正处于需求型增长