新景祥养老地产发展之路与谋略之道

《新景祥养老地产发展之路与谋略之道》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、养老地产发展之路与谋略之道新景祥房地产顾问机构版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。上篇：发展之路——国内外养老地产研究下篇：谋略之道——如何做养老地产战略定位发展之路——国内外养老地产研究世界养老地产概况发展历史全球问题各国差异发展分类国外养老地产研究国内养老地产研究世界养老地产发展史19世末（近代）欧洲–首先面对老龄化问题（国家福利型）1865年法

2、国进入老龄化社会1890年瑞典进入老龄化社会西欧以英、法、德三国为代表，北欧以瑞典为代表，由于具有相似的文化背景和家庭观念，在养老方式和社会福利政策上大致相仿，但又各具特点，但它们都是以国家福利为主的类型1960（现代）北美–经济爆发增长期遭遇老龄化问题（国家福利型+商业盈利型）1960年美国进入老龄化社会1970年日本进入老龄化社会以美国最具代表性，其人口老龄化是随着经济增长同步发展的，因此有着“先富后老”的特征，仅65岁至75岁的老年人就拥有全国私有资产的40％，除了国家福利之外，老年居住建筑市场的潜在利益极大地吸

3、引了商业投资1990（当代）亚洲–社会老龄化较晚，但速度较快，经济崛起阶段1997年中国进入老龄化社会（国家福利型+有限的商业赢利型）以日本、新加坡、香港为代表国家，老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的，既注意保护和改善传统的家庭养老环境，又重视社会养老和社区服务网络的建设，同样以国家福利和商业盈利并重至今可以看到截至2011年，欧洲大多数国家和日本已经进入老龄社会甚至超老龄社会。2011年世界国家65岁以上人口占总人口比例联合国世界卫生组织定义65岁以上人口占总人口比例7%--老龄化社会14%--

4、老龄社会20%以上--超老龄社会2011主要地区65岁以上人口占总人口比例和世界排名摩纳哥日本德国意大利瑞典英国美国韩国新加坡中国26.9%22.9%20.6%20.3%19.7%16.5%13.1%11.4%9.2%8.9%第1名第2名第3名第4名第5名第24名第52名第61名第78名第83名超老龄化国家数据来源：世界银行、美国中情局WorldFactbooks预计到2050年，全世界的人口超老龄化不可避免。养老的解决方案已经上升到了全人类必须面对的问题。世界银行预计到2050年，除非洲、中亚和南亚等传统不发达地区外

5、，全球国家基本都进入了老龄或超老龄社会。数据来源：世界银行英美、日本是主要的将养老带入地产产业，并形成高度市场化的国家。其中美国的养老地产市场化发展历史久，规模大，模式较为全面。欧洲英国物业类型全/配套服务设施全普通化（家庭化）养老产品设置老年公寓养老院福利性老年社区伴随全球化，各国间的养老观念、经济支撑、家庭结构和社会认知的改变，使养老模式的差别逐渐减弱。具备高消费能力家高庭成为社会主流子女与长辈分开居住成为可能居住空间和习惯的经济实力互相认可和尊重低子女与长辈同住认知的普及化传统观念/家庭结传统观念/家庭结构构的改

6、变缺乏社会保障，社会保障充足，家采取家庭集中资庭负担小，老年人源相互照料。养老选择多。相互依存，互相照料老年人可选择自己的生活模式，保证自己在生活空间和生活习各国发展背景差养老责任惯上的尊严。异点（履行基本的生活照料义务）经济实力相对子女对父母的养老责任倾传统观念向于尊重他们的生活习惯。家庭结构养老责任社会对养老和家庭结构的观念来自于主流人（尊重父母的生活习惯）养老责任群的认知和经济实力的影响与中国家庭文化相近的日本就是最好的例子，昭和时代(1926-1989)结束时期(1980-1989)与老人共同居住的“两代居”非

7、常流行，但是随着时代的推移，年轻人的独立性和个性逐渐在加强，“两代居”模式也逐渐消失。未来：各国家庭户均人口数下降，居家养老模式逐渐被瓦解。预计未来，即便是在中国，养老已经不在是家庭成员可以简单支持的项目。中、美、日、德四国户均人口走势中、美、日、德四国65岁以上人口占总人口比例走势5.0025.00%4.5020.00%4.0015.00%3.5010.00%3.005.00%2.502.000.00%19501960197019801990200020101950196019701980199020002011中国

8、美国日本德国中国美国日本德国养老地产进入快速发展起点国家美国日本德国市场发展初期时间1960-19701980-19901950-1960从上图可以看到美、日、德三国养老地产需求迅速增长，养老地产进入快速发展起点时，户均人口数为3左右，65岁以上人口占总人口比例10%以上。发展之路——国内外养老地产研究世界养老地产概况国外养老地产