株洲项目地块初步规划思路提案

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1、长沙博脉地产顾问机构长沙博脉地产顾问机构株洲项目地块初步规划思路提案长沙博脉地产顾问机构二零零七年四月十七日长沙博脉地产顾问机构前言在以产品为主导的房地产市场，规划设计对项目竞争力的贡献至少占到六成，成为决定项目能否赢得竞争的关键因素。而据我机构研发人员给出的分析报告，目前市场上多数项目的规划设计方案，特色不明显，同质化倾向重，没有体现成为领跑者必备的创新性和差异化的亮点，其威力和能量相对不足。我机构在进行以营销为主线的规划设计时，尽量避免了以上的弊病，力求推陈出新。这对之后规划单位的进一步设计有一定的借鉴意义。介于我机构对本项目地块周边市场环境还未开

2、始深入调研分析，所以本次提案更大程度上是我机构以往操作类似项目的经验体现。如蒙贵公司的信任，我机构将在详尽的市调分析后给出更加合理化和具体化的策划方案。长沙博脉地产顾问机构一、项目地块发展基本解析地块所在位置长沙博脉地产顾问机构本地块位于贺嘉路和人民中路的交汇处，即之前株洲市电池厂所在地，面积约12亩，属于一小型开发项目。其地块价值几何？看一个地块的价值，需从现实条件入手，深度挖掘项目、企业的优劣势，以及面临的机会与挑战，然后结合本地市场态势，整合企业内外部资源，设计相应的策略，从根本上指导整个项目的发展定位及营销推广。影响项目地块价值的因素很多，综合

3、来说，可以分为六大因素，包括地理位置、周围景观、交通条件、市政配套、环境污染、相邻楼盘素质等。初步的现场了解观察，可以清晰的感觉到地块周边人口较密集，商业发达，市政配套基础设施也较为齐全，这些都使得项目有着得天独厚的开发条件。那么如何充分利用这些有利因素，在规划设计上都要综合考虑。具体来说，就是解决商业和住宅如何配比，其次就是解决如何在仅有的开发空间上既满足容积率，又满足绿化率等关键参数。初步规划方案总平图：长沙博脉地产顾问机构长沙博脉地产顾问机构二、商业部分规划解析谈到商业地产，必须要清楚的是商业和住宅两者之间存在着较大的差别，如果作一个形象的比喻，

4、那么商业地产就是传销，住宅项目是直销。做住宅时，发展商可以根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但商业则完全不同，尤其是大型商业项目，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计，这对于大型综合商业来说，是最难的一件事情。如果确定不了项目的主力店是什么，那么规划设计则无从入手，若盲目的定位和设计，将会使项目最终陷于别动。长沙博脉地产顾问机构商业项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping

5、Mall，还有一类是临街商铺店面。而ShoppingMall，即购物中心，目前国内发展商在此类地产开发方面普遍缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。所以，综合考虑方案，我机构建议做——长沙博脉地产顾问机构很多项目都有商业街，把它作为一种聚集人气的手段。住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但现在大家更注重人人皆商，小区下面要有底商，商铺也很好出租。长沙博脉地产顾问机构（一）功能分类解析在商业街规划设计当中，首先是确定商业经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街

6、招商和经营的成败。所以规划设计时要围绕该主体来展开。建议主体选择——餐饮酒楼、休闲娱乐、超市、日用百货、小商品、金融机构、电信、移动通讯等。长沙博脉地产顾问机构中间的商业街，一层以门店经营和综合卖场为主，二层可规划为市场，在楼层南北两侧设计上下通道，形成室内步行街的经营格局。一层可用于营业门厅，二楼可规划为包厢或雅座。长沙博脉地产顾问机构规划设计为一个对冲小商业广场，可有力的积攒人流，并建一个下沉式商场出入口，为全框架结构，便于空间布局，面积可大可小，适合经营超市、服装服饰、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、以及家电、音像制品等。规划为地下停车场主入口，

7、可以和商场入口遥相呼应，在施工结构上可以合为一体，商场的经营空间和停车空间可变通使用。长沙博脉地产顾问机构距十字交叉路较近，可吸引餐饮消费，建议以规模酒楼、品牌连锁餐饮、音乐茶座经营为主，形成商务餐饮娱乐街。临人民路，视野更为宽阔，适合金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户的进驻和经营，以此完善商业街的商品和服务。可进行互补性经营，适合经营土特产、日用百货、副食品加工零售、五金日杂、小商品等。长沙博脉地产顾问机构（二）经营布局遵循原则1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求

8、的角度出发；2、适应不同商品经营业态格局的原则，如餐饮、娱乐等适合二层经营，因此主要规划在两侧