社区商业定位与规划

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1、社区商业定位与规划主讲人：何其琛住宅区商业地产和商业街区前期规划与高效招商——全程解码4目录第三部分社区商业建筑规划设计与要求第一部分社区商业的定位与要求第二部分社区商业的业态规划设计与要求第四部分社区商业配套规划设计与要求社区商业的定位与要求规模定位市场定位主题定位租售定位社区商业的定位与要求主题形象定位社区商业的主题形象定位主要考虑的因素：住宅楼盘的整体风格；项目片区的整体氛围；主题营造的可实现性等；租售定位——售价定位收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6％：均价＝租金

2、/投资回报率；由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低,均价：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡根据收益还原法，项目售价在10000—15000元/㎡之间。即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为：12000元/㎡左右。社区商业的定位与要求目录第三部分社区商业建筑规划设计与要求第一部分社区商业的定位与要求第二部分社区商业的业态规划设计与要求第四部分社区商业配套规划设计与要求业态组合规划原则租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；项目是否具有招商的可执行性

3、，符合项目实际情况；项目能否在目前条件下开业经营，培育商业氛围；项目必须符合商铺建筑设计技术指标。根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。

4、社区商业各业态的分布特点目录第三部分社区商业建筑规划设计与要求第一部分社区商业的定位与要求第二部分社区商业的业态规划设计与要求第四部分社区商业配套规划设计与要求社区商业的建筑规划设计与要求社区商业的规模规划社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模规划。当前一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价

5、值。社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。社区型商业的三种开发模式社区商业的建筑规划设计与要求社区商业中心模式社区次主力店模式社区商业街模式123超市百货主力店面积一般标准超市规模达到6000-10000平方米，单层面积一般在3000平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达一万平米.次主力店面次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间。街铺面街铺通常情况下以经营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店经营面积较大，一

6、般在100平米左右，而面包坊、冲晒店、药店经营面积较小。在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划当前社区规划设计重住宅轻商场的现象比较严重，导致商场空间难用。发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商

7、场的空间破坏性较大，主要体现在：住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字型动线；住宅因为柱网比较密集、不规则，使得商场空间十分难用；住宅的消防梯、电梯设置不当，造成商业死角的存在；在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，地下停车场的出入口和小区车道，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。虽然住宅与底商在设计规划上的冲突较大，但若在项目建筑规划设计之初充分重视的话，仍可以在很大程度上降低底商对住宅影响，寻求到二者价值的平衡点，让鱼和熊掌能够兼得。社区商业如何处理好商业与住宅的关系社区商业如

8、何处理好商业与住宅的关系方式一：转换层设计，将住宅和商铺独立化。为充分保证住宅、商铺的设计要求