武汉中北路项目商业市场定位

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1、武汉中北路商业项目提报2007.07本次提报主要内容一、区域商业格局分析二、项目市场定位建议三、项目商业业态建议四、项目设计调整建议五、商业资源建议六、商业操作建议一、区域商业格局分析武昌商业格局目前武昌区商业主要是“两圈一线”，其中两圈为徐东商圈和中南商圈，一线为中山路。两圈一线的商业格局，形成互动发展，但两商圈的商业发展在一定程度上抑制了中北路的商业发展，中北路的交通运输功能将更突出。本项目位于徐东商圈的边缘地带，距离徐东商圈2.5-3公里的辐射范围。中北路中南商圈徐东商圈本项目徐东商圈的发展第一阶

2、段1995长江二桥通车第二阶段轨道交通兴建带动发展形成了功能型、专业型、复合型商圈，麦德龙、好美家、欧亚达家居广场、凯旋门、金马家居，中商shoppingmall等多种业态。商圈面积达40万平方米逐步发展成熟，大型、综合型并具有地标性的商业地产将孕育而生,辐射半径增大业态组合不断完善齐全，结构不断调整优化以及交通便捷性及可及性的增强，商圈辐射半径将增大，覆盖面增大。核心商圈将由车行10分钟向外延伸。徐东商圈构成商圈内各档次结构比例逐步调整，shoppingmall为代表的中档，以及以徐东平价、凯旋门广场

3、代表的中低档消费水平；专业卖场汇集，为本区域吸引人气；名称面积定位复合型SHOPPINGMALL20万平方米集休闲、娱乐、餐饮和购物为一体的大型综合性商场徐东平价2.4万平方米平价超市凯旋门广场2万平方米中低档商场专业型好美家1万余平方米装潢建材连锁超市欧亚达8万平方米连锁制星级家居商场金马家居2万平方米连锁制星级家居商场麦德龙1.3万平方米大型仓储式卖场区域业态分析业态基本情况商场有大型商场和SHOPPINGMALL但是档次不高零售有世界三大零售巨头超市有徐东平价和中百超市餐饮比较少娱乐休闲比较少酒吧

4、咖啡比较少家居装潢好美家、金马、欧亚达、等规模大档次较高五金建材家电有建材市场有国美电器和工贸家电服装有商场美食街有户步巷分店但比较小，有SHOPPINGMALL美食广场文化用品有大型书店和大型文物市场小商品有凯旋门小商品街从业态分布中可以看出，区域与内业态比较齐全，但娱乐休闲，咖啡屋、酒吧、大型餐饮、西式餐饮对于一个商圈而言仍有发展空间。发展走势：商圈升级及结构调整商圈升级及结构调整表现：中商百货业绩增长，重新定位。一个时尚、年轻能引领潮流的百货店。新世界入住凯旋门广场。预计经营面积三万平方米，定位中

5、高档，面向24－45岁的中高收入阶层。徐东商圈依托交通及中高端居民，其商圈结构逐渐由专业卖场为主导的商圈向多业态、服务性、购物等综合型发展。未来四年徐东商业走向预判特色商业及规模性商业：作为一个新兴的商贸区，特别是其规模还在不断膨胀和人气还在上升的时候，特色商业及具有一定规模的商业有提升潜力。升级换代：由新世界的入住及中商百货调整，将彻底改变武汉人对徐东商圈中、低档及平价进行到底的印象，徐东商圈将以全新的形象展示。中、高档消费群体入住：中、高档商业在受关注的情况下有发展空间。纵观本项目在徐东中高端消费群

6、体汇聚情况下，不应在规模上求大，而是应寻求特色定位。商圈调整对本项目利弊分析1处于商圈位置发生变化。目前项目位于徐东商圈的核心商圈的边缘地带，随着商圈结构调整及升级，核心商圈的半径将扩大，项目将纳入徐东商圈的核心商圈中。项目辐射半径与徐东商圈辐射半径的此消彼涨的关系。徐东商圈半径的扩大将压缩本项目的辐射半径，本项目只有在周边居住社区发展成熟后，才能形成固定的消费人流及辐射半径。无论徐东商圈如何发展及改变，本项目始终无法成为徐东商圈的中心，只能由徐东次级商圈晋级到徐东核心商圈的边缘地带。商圈调整对本项目利

7、弊分析2商圈的向心凝聚力将吸纳项目周边客源。商圈经营面积的扩大将辐射更多的消费群，受消费者消费惯性的影响，届时商圈的凝聚力将分散项目的消费群体。本项目商业是以社区商业为主导的属地型商业。因此在徐东核心商圈的边缘地带面临着定位不当造成的被徐东商圈吞并的危机，商圈规模的扩大将会不利于属地型商业的发展。本项目在徐东商业格局上将形成一个全新的商业网点，位于徐东商圈的边缘地段，以特色定位和业态组合吸纳消费者，与徐东商圈存在截然不同的商业特征和消费群体。市场开发机会点挖掘中、高档商业发展空间。本项目周边资源和客户都

8、比较高端，而鉴于市场上中、高端商业处于发展阶段，为引入精品店，品牌折扣店、高档社区服务业态提供了利好。与主力商圈错位竞争，发展互补型业态。专业性卖场、大卖场齐全，而且辐射范围大，因此本项目也不可能与之竞争，建议放弃此业态，但可以针对社区发展1000平方左右的社区超市。对于餐饮、娱乐休闲、咖啡屋、酒吧来说，本项目有明显的市场机会点。所以本项目商业可以打造成集合休闲娱乐餐饮、精品店为一体的高尚商业街。综合物业打造地标性。按照国际商圈发展规律，在