财富国际广场商务公寓营销执行报告

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1、财富国际广场商务公寓营销执行报告二零零六年十二月第一部分本项目运作的总纲一、整体运作思路我们要想本项目在市场上致胜，就必须在运作项目之前找准项目的发展方向，概括而言无非是要解决如下几个在项目运营中最为关键的问题：首先要确定项目的发展方向：项目的突破点在哪里?项目走哪种运作途径适合市场?项目定位成什么样产品能实现高价值?首先我们要根据市场情况确定本项目将来的发展突破方向,以什么样的产品推出市场能够迎合消费需求的同时,可拔高项目的高价值含量.产品将来卖给谁？目标客户群为什么会买本项目？“他们”买来干什

2、么？在对针对性的对本项目将来的准目标客户群分析的基础上，后确定针对这些客户群进行项目剖析：项目的卖点在哪里？项目的硬伤又在哪里？在找准发展方向及项目内在特点的前提下，怎么才能实现“短”、“平”、“快”的发展战略：以什么样的姿态入市？以什么样的价格面世？在项目运作策略上怎样部署,各个部署阶段怎样攻击？项目运作与沃尔玛如何结合与联动？以怎样的方式制胜？在本研究分析/定位思路/市场运作中，将以市场需求为导向，逐一解决上述四项核心问题。二、工作步骤工作步骤一：以现实环境调研为基础，开展遵义市房地产方面的文

3、献研究、客户（企业）构成研究、规模及分类状况研究、竞争环境研究、地理人文研究，重点调研、分析在目前遵义市场中房地产蕴涵的市场机会、市场前景及市场特点；工作步骤二：由于工作步骤一所获得的供需矛盾结论，以及遵义市相应产品供给的空白，因而在本环节工作中，将放眼于整个遵义市乃至全国同类物业市场，借鉴经典项目及案例研究成果，发掘市场空白点及创新营销操作手法，对比分析定位、营销思路，制定本项目的操作模式销售要点。三、项目运作要解决的问题1、作为遵义市又一标志性新产品，在当前市场大环境变化的影响下，如何引导市场

4、，让本项目在市场上产生比较高的市场认同度，从而在快速销售的同时，实现比较高的价值回收。一方面将风险控制在合理范围内，发掘市场的潜在机会，在最大程度上实现项目经济效益；同时也是本公司实现长期的稳定收益，转变开发经营机制，促进项目持久优势品牌的形成。2、如何实现实现本项目与“沃尔玛的互动”——跳出单个项目运作的局限，巧借“沃尔玛”的光环。做到项目与沃尔玛互动，靠“沃尔玛”大做特做文章，首先得到社会大众的认同。3、本项目运作的核心要点——抓住现实及潜在市场机会，在实现效益最大化的基础上，创造遵义房地产市

5、场的一个亮点，并从市场、“生活方式”及“投资回报”等综合方面进行整体战略考虑，实现项目与企业的双重目标：项目目标——实现项目在综合盈利上的最大化，使项目中的所有物业价值实现共同的提升。企业目标——以本项目为依托，实现企业开发机制的优化，实现项目与企业内部、外部资源的转化与联动4、本项目的公摊面积高达35%左右，这成为本项目对外销售的一大硬伤，在后期的营销中如何规避项目公摊率高这一硬伤成为本项目制胜的关键所在。5、针对遵义房地产市场的历史、人文、现状、发展趋势的研究，重点开展目前本区域市场存在矛盾性

6、与局限性（遵义市场需求量/新时代新需求/营销中的现实及未来潜在局限）的深入研究。从项目自身条件出发，寻找客观的、符合本项目的、独特的市场空白点的推广与营销要点。第二部分市场扫瞄为了摸清遵义市酒店、宾馆及商务公寓的市场情况,我司组织人员对遵义市目前在售及在建的同类物业进行了深度市调，以期为本项目的定位及运作策略寻求更开阔、更适合市场的产品定位及销售策略定位,争取产品利润的最大化.一、总体市场分析1.小户型公寓整体存放量不多、市场有一定空间从2005年至今，小户型公寓逐步成为了房地产投资市场的热点。遵

7、义市场近两年的小户型总建筑面积有10万㎡，并且还有许多预期开发的项目。目前的项目主要分布在广珠文化商圈、火车站和港澳商圈。依附于当地良好的商业氛围而不断发展。小户型公寓在遵义市场以私人居住和写字间为主要用途。就投入市场的小户型而言，因为其实用性强，回报率高等特点，逐步被遵义市民所接受。今年遵义的总人口70万，其中，20-30岁的年轻打工族就有10万人。虽然小户型公寓正在不断的投入市场，但还是不足以满足这个市场空间。加上遵义二、三产业的发展，写字间的租赁市场也非常乐观。2.个人投资意识不强、市场接受

8、力度不够遵义市在住房方面是一个居家理念较强的城市，住房投资意识才刚刚萌芽，还需要更深一步的引导。提升客户的投资意识，转变投资观念。才能充分利用好市场前景和市场空间来改变市场对小户型的认识。3.传统的居家理念根深蒂固、小户型投资与过渡的闪亮点还未完全展现遵义市本土的居家理念与小面积相矛盾，现在的遵义小户型的过渡和投资理念才刚刚起步，随着遵义年轻上班族的增多，这种过渡性居住的理念也会慢慢深入人心。但这需要一个漫长的过程。所以，我们应该强势引导，尽快打破这种传统理念。二、区域市场分析1.