博志成_养老地产研究专题_部分

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1、中国养老地产宏观政策背景分析国家及地方政府在2000以后相继出台老年人优惠及养老保障扶持政策50余条。民政部等部委更是批准多项养老工程，总投资超过200亿元。部门文件时间主要内容地方各级人民政府在编制本地区土地利用年度计划实施方案时，应统筹安排社区老年服务设中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定中国务院2000-8-19设施、活动场所和福利设施建设用地，并按有关法律法规规定，采用行政划拨方式或优惠有发［2000］13号偿方式供地《国务院关于加强和改进社区服务工作的意见》加强企业离退休人员社会化管理服务工作，加快老年公共服务设施和服务网络建设。具备条国务院2006-4-21国发［2006］14

2、号件的地方，可开展老年护理服务，兴建退休人员公寓全国老龄委办公室、发展《关于加快发展养老服务业的意见》发展社会养老服务机构2006-2-20改革委等10部委国办发〔2006〕6号鼓励发展居家老人服务业务国务院办公厅《国家养老方针》国务院办公厅发2006-2-22家庭养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充制定居家养老服务发展规划，纳入社区建设总体规划中加大政府投入力度，合理配置资源，有条件的地区可针对性地设立专项资金，开设资助项目全国老龄委办公室、发展《关于全面加快推进居家养老服务的意见》2008探索适应当地特点的居家养老服务模式改革委等10部委全国老龄办发［2008］4号贯彻落实支持居家养

3、老服务的优惠政策，对养老院类的养老服务机构提供的养老服务免征营业税，对各类非营利性养老服务机构免征自用房产、土地的房产税、城镇土地使用税等中国老龄事业发展“十二五”规划国务院2011-9-17着力打造老年宜居环境体系国发〔2011〕28号主要规定了老年人居住建筑设计时需要遵照执行的各项技术措施，着重提出老年人居住建筑中华人民共和国国家标准老年人居住建筑设计标准2003-9-1设计中需要特别注意的室内设计技术措施适于城镇中新建、改建和扩建的专为老年人设计及使用的居住建筑，及相关的公共设施、室国家建筑标准设计图集(04J923-1)外场地的建筑规划设计《社会养老服务体系建设“十二五”规划》完善扶持

4、政策，推动健康发展。按照当前的土地划拨目录，保障对社会养老服务体系建设的民政部2011-2-28（征求意见稿）土地供应102中国养老地产宏观经济背景分析60岁以上老人消费结构中11%的收入可用于养老保障支出由于养老保障体系不健全造成的高储蓄率，一旦由于养老需求得到释放，市场购买力无可估量中国60岁以上老年人消费结构中国居民储蓄率中国居民恩格尔系数11%61%其他可用于养老保障支出养老产业市场总量为4991E亿元/年39%来源：中国统计总局、人事与劳动保障部103中国养老地产宏观技术背景分析国家建筑标准设计图集《老年人居住建筑设计标准》(04J923-1)《老年人居住建GB/T50340—2

5、003筑》主要规定了老年人居住建筑设为适应我国社会人口结构老计时需要遵照执行的各项技术龄化，保障老年人对居住建筑措施，着重提出老年人居住建“安全、自主、健康、适用”的筑设计中需要特别注意的室内老年人居住建设标准为基本要求。设计技术措施。2003年左右发布。在一定程度上落后于历史发展，甚至某些标准已经不能适用于当代老年人的需求，急需有能适应新时代发展的建筑标准出台104中国养老地产处于发展的初级阶段人口老龄化程度不断加剧，老龄人口规模不断扩大。房地产市场中提供不同程度的养老保障服务的物业产品不断涌现，逐渐形成了为满足不同程度养老需求的养老地产细分市场。但是，养老地产市场刚刚形成，还处于初级阶段

6、远远没有达到成熟。养传统赡养观念的逐渐改变老地人口结构老龄化趋势引发养老地产的发展进程人口结构老龄化不断加剧产社会保障体系不完善阻碍养老地产的快速发展发服务设施的不完善限制养老地产的进一步发展展社会保障体系的不断完善的传统养老观念的改变需要一个较长的时间过程基未来发展前景看好，但是需较长的市场培育期养老地产建筑标准需完善本条件倾向性政策与资金的支持105中国养老地产现阶段运营模式政府收益型政府福利型企业赢利型106中国养老地产现阶段盈利模式目前国内开发商在养老地产的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”对于大型综合性养老地产社区则存在住宅建设与经

7、营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。国内赢利型养老地产经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售长期性租赁收益及开发建设与经营开发建设与经营收益为主一次性销售收益相结合管理相结合管理相分离107台湾桃源县长庚养生文化村108台湾桃源县长庚养生文化村项目基本情况长庚养生文化村老人住宅的的特点是在长庚体系厚实的医疗基础上，开国内先例，以「连续性照护退休小区」型态，占地