绿润华府项目策略案

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1、绿润华府项目策略案上海智旭&联旭营销机构2011年1月名利双收“追名”“逐利”树品牌卖产品借助品牌的力量去叫卖产品通过卖产品的过程提升品牌归根结底，我们要解决的是……名，利，追逐，都是中性词。商场角斗，追名逐利，名正言顺！我们到如皋就是追求：最直接的，才是最有效的……卖什么（what）：市场定位——狙击对手！卖给谁（who）：客户研判——网络客群！怎么卖（how）：营销推广——实现价值！找到一个空间，在那里，消费者的欲望没有被满足，而那个空间，也是期待中的市场定位——市场定位——找到对手，并打败他

2、1对手在哪？疯狂的2010通货膨胀、调控政策不给力，房价报复性上涨，涨幅超过了20%，如皋市区均价达到了5260元/平方米经过了2010年的涨价风潮，如皋的房价达到了历史的顶峰。2010年9月2010年12月水绘曦园52005600丽泽华庭49005400房贷收紧，新政策蓄势待发，本案如何在价格的风顶浪尖中立于不败是我们重要的课题。如皋楼盘市调汇总表(2010年12月)板块类型状态案名均价工程在售套数主力面积开盘时间城南公寓预售龙游御境6200四期270122~1482010.11.28公寓预售中

3、央景庭未开盘公寓预售德润泊庭未开盘公寓在售汇景名豪6100二期5701402010.11.23城北公寓在售万豪臻品5000一期23289~251210.12.11公寓在售蓝湾景天4800三期40488~155三期2009.10城东公寓在售丽泽华庭5200二期550110~150二期2009.10公寓在售水绘羲园5800三期公寓11687~178三期2010.12.2610500别墅19346公寓预售荷兰小镇5280一期55056~1402011.1.2城西公寓在售都市华庭5700二期75050~1

4、40二期2009.9公寓在售华府御庭5600一期33093~188一期2010.5.1市调情况分析：1：12月11日，万豪臻品开盘，早八点开盘，现场情况超出预期，周边最吸引的一个生活配套就是实验小学，开盘当天优惠1）：3万抵5万（100平方以下）；3万抵6万（100平方以上）；2）：银行贷款优惠：95折；公积金贷款优惠：97折；一次性付款；94折。当天去化60%。万豪臻品小区为简欧风格，售房部为小区内的商务会所，到场的客户大部分为周边客户群为主力人群，小区值得一提的是得房率较高，均达到87%，不过

5、缺点就是房屋的开间太窄，可能会导致客厅和卧室采光受影响。2：12月26日，水绘曦园开盘的当日，从到场的客户来看，此次开盘的储备客户并不是十分充裕，现场来看，到场的350-450人来看，里面一半的客户均为一期和二期的老客户，老客户到现场主要是参加抽奖活动，顺便带动现场SP活动的气氛，此外，此次开盘的客户，当天公寓成交80%，别墅推出19套，成交15套；市调分析：从以上两个房产开盘后的情况来看，如皋城区购买人群还是很给力的，经过一段时间的地产营销理念的洗礼，渐渐形成了“地段”，“产品”，“价格”三要素

6、的潜意识，如皋房产将跨越上一个新台阶，如皋以一个中型城市为规划前景的发展道路，在短短的几年时间内，地产与城市发展将相得益彰，在外部政策维稳的前提下价格仍有上升的潜力媒体对房产的关注度也越发密切，如南通搜房网、报纸、电视等，都积极介入，总结下来如皋房地产正走向成熟。主要敌军阵营分布图本案丽泽华庭水绘曦园代表项目：水绘曦园物业类别：住宅、别墅物业地址：海阳路与碧霞路的交汇处（水绘园西侧）开盘时间：2010-10-23容积率：1.70绿化率：40%户　数：总共363户当期85户物业公司：上海领航物业管理

7、有限公司物业顾问：绿城物业物业费：1.20元/平方米·月开发商：南通中润置业有限公司销售均价：5800元/平方米代表项目：丽泽华庭物业类别：住宅（多层、小高层、高层）物业地址：育贤路698号容积率：1.20绿化率：45%户　数：1600户物业费：1.20元/平方米·月建筑面积：17万㎡占地面积：12万㎡开发商：南通正达房地产开发有限公司销售均价：5400元/平方米（小高层即将推出）直接竞争对手“丽泽华庭”在行动‥‥‥知彼知已，百战不殆“丽泽华庭”将春节期间将开始蓄水，春节后将推出两栋临中山路的小高

8、层，成交价格预计5400-5600元/平方米我们必须保持密切关注！本案价格研判本区域内价格代表水绘曦园目前报价5780元/平方米，实际成交在5600-5650元/平方米（小定优惠，单价优惠，99折）。与该项目项目，本案除了离学校更近外没有什么比之更优秀的。目前市场情况，通过操作，我公司认为项目当前的价位在5600-5800元之间比较合适。武器在哪？各种概念楼群盘共存发展，我们看到学区仍然是市场竞争点建筑产品无特色园林刚刚起步，我们看到了学区独树一帜扛起品牌没有实质性突破的项目难