长沙省府地产项目定位及营销策略案

《长沙省府地产项目定位及营销策略案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、峰尚特区活力演绎——省府项目定位及营销策略案——本案结构PART1.市场分析篇PART3.营销策略篇PART4.视觉系统篇PART2.产品定位篇PART1.市场分析篇1.1宏观环境与长沙房地产市场分析1.2省府板块市场分析1.3区域内竞品分析楼市一看宏观环境与长沙房地产市场分析宏观市场环境分析GDP：2010年三季度GDP同比增长9.6%，增速比上季低0.7个百分点，与去年同期持平；前三季度GDP累计增长10.6%，增速比去年同期高2.5个百分点。CPI：前三季度累计，CPI同比上涨2.9%，比上年同期提高4.0个百分点。一季度CPI上涨2.2%，

2、二季度CPI上涨2.9%，三季度CPI上涨3.5%，10月CPI上涨4.4%，11月上涨5.1%，物价上涨迅猛，通胀压力增大。宏观经济基本面保持了持续稳定的增长，物价水平尤以第四季度涨幅最大，通胀压力增大。房地产开发：景气指数高位运行从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.88，比9月份提高0.03点，比去年同期提高4.39点；本年资金来源分类指数为106.51，比9月份回落1.70点，比去年同期回落2.56点；土地开发面积分类指数为94.46，比9月份提高0.36点，比去年同期回落0.13点；商品房待售面积分类指数为103.04，比9月份回

3、落0.52点，比去年同期提高11.20点；房屋施工面积分类指数为108.67，比9月份提高0.11点，比去年同期提高7.96点。对购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上家庭，贷款首付款比例不得低于30%对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，对第三套及以上住房的，停止发放贷款。贷款对象新政前新政后变化对于首套90平方米以上总价100万的房源可首付20%，20万即可首付30%，即需30万首付增加10万元对于第二套总价100万的房源可首付30%，30万即可首付50%，即需50万首付增加20万元对贷款购买第三套及以上住房可首付30%，

4、30万即可银行不发放贷款按揭购房无法进行新政中对于首付比例的提高主要是为抬高投资者的准入门槛，以抑制投资和投机需求，保护合理购房需求。大幅提高二套首付比例，停止三套房贷调控政策：严厉挤压泡沫，打压投机对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，不提供贷款。利率上浮导致月供增加20%，抑制部分资金积累并不充裕的改善型需求；对于资金较为充足的投资者来说，更多的是购房心态和后市价格预期的影响。贷款对象新政前新政后变化以第二套房贷为100万的房源为例（贷款期限20年）利率最多可以7折月供6144元利率上浮1

5、.1，月供7473元月供增加1329元，约增加20%对贷款购买第三套及以上住房的利率上浮1.1银行不进行放贷新政后三套房的购买将以一次性付款为主，但更多的是进行假离婚或借他人身份证进行购买提高二套利率，停贷三套房，影响购房心态。房价连续3个月出现环比上涨：统计局此前发布的全国房地产运行情况显示，70个大中城市房价在7-8月两个月持平，9、10、11月分别出现了0.5%、0.2%、0.3%的环比上涨。同时，自11月下旬开始，各地市场成交已明显好转；近半数居民持房价上涨预期：对当前房价水平，大部分居民认为很高，但是被问及对未来房价的预期时，仍有43.3

6、%的居民认为房价会继续上涨。房地产市场在被誉为“史上最严厉的调控政策”的两轮调控下，仍然热度不减，房价持续环比上涨。“更多投资”首次取代“更多储蓄”，成为居民理财第一选择在当前物价、利率以及收入水平下，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资(如购买债券、股票、基金等)”，37.6%的倾向于“更多储蓄”，17.3%的倾向于“更多消费”。“房地产投资”以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选其他依次为“基金理财产品”为20.4%，“股票投资”为14.8%，皆比上季有所提高。2009年第四季度，央行曾经首次表示，房地产成为居民投资的首选。小结宏观经济整体

7、发展态势良好，通胀压力增大；4月份开始的两次宏观调控政策效果有限，第四季度地产市场保持了持续火爆的基本态势；在通胀的大背景下，地产成为投资首选，半数居民对房价仍持上涨预期；长沙房地产市场环境分析商务部数据显示，11月共有114家外资房地产公司向商务部外资司报备成立新公司，增资或者以并购的方式进入中国，该数量是10月份的2.71倍，其中很大一部分的外资房地产公司把项目公司设在了中国的二、三线城市。新设或增资的外资房企数量至2007年总计过千家，2008、2009两年的四五百家，而今2010年突破1000家几乎已是已成定数。大量外资涌入房地产，中国二、

8、三线城市为首要目标2010年10月2010年11月长沙房地产市场不惧政策，依然火热2008年-2010年，2010年长沙房