武汉市房价对地价拉动效应的理论与实证研究

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1、武汉科技学院2009届毕业设计(论文)1绪论经过十多年的发展，我国房地产业己经成为国民经济的重要支柱产业，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是自国家实施新一轮宏观调控政策以来，特别是在2004年全面实行“招拍挂”制度以后，国内各大城市房地产价格逐渐上升，部分地区房价持续飘升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。然

2、而“房价、地价谁决定谁”成为全社会广泛关注的一个焦点问题。当前对房价和地价的关系，有两种截然不同的观点:一种是“成本推动论’，认为地价上涨推动了房价上涨;一种是“需求带动论”，认为房价上涨引起了对土地需求增加，带动了地价上升。对这一问题的两种典型观点主要来自于房地产开发商群体和国家土地管理部门。房地产开发商认为是“招拍挂”的土地供应方式和“紧缩地根”的宏观调控政策抬升了地价、进而抬高了房价，而国家土地管理部门则认为是社会经济发展导致需求的增加拉高了房价、从而使得地价上升。这两种观点针锋相对，各自引经据典，理不让人。对于房价

3、与地价谁先谁后的问题在理论界也一直争论不休。地价和房价两个重要指标不仅对分析和评判房地产市场的运行具有重要的意义，而且在一定程度上还能直接或间接地影响着房地产市场的有序发展。在地价、房价这些指标的研究中，地价与房价的关系是争议己久的问题。地价与房价关系的研究不仅是研究房地产市场的基础和源头问题，而且是推进土地市场和房地产市场健康、有序、协调发展的关键，对于如何发挥房地产市场调控以及土地宏观调控作用，促进房地产业健康、持续发展具有决策意义。深入研究房价和地价的关系，是当前中国房地产市场科学制定相关政策的迫切需要，也是指导房地

4、产业健康发展的重要理论依据，因此，这项研究不仅具有重要的理论价值，也具有十分必要的实践价值。本文在研究地价与房价关系的经济学理论基础上，从新的角度探讨地价与房价的内涵和外延;借鉴国内外地价与房价关系的理论成果;然后通过格兰杰因果关系检验的计量经济分析方法，对武汉市的房价对地价的拉动效应进行了相关性分析，对稳定房价和地价提出若干建议。2文献综述2.1国外研究动态及文献综述美国俄勒冈州立大学经济学教授阿瑟·24武汉科技学院2009届毕业设计(论文)奥沙利文认为，简单的成本决定论并不能解释地价与房价之间的因果关系，正是房地产市场

5、旺盛的需求，导致了对城市土地的争夺，并引领地价上升。他在《城市经济学》中运用地价模型分析所得出的结论是:“随着对住宅的需求增加，住宅价格上涨，导致建房者购买更多的土地以建更多的住房，对土地需求的增长提高了地价，地价高是住宅价格高的结果。”[1]Muth和Wetzler[2](1976)、Ohlsweisburg和White[3](1974)认为建立土地供给约束机制将对己开发的土地价格产生正向影响，对未开发土地价格具有负面影响。在这些学者所构建的理论模型中，证明了在开放城市中控制土地利用不会对住宅价格产生影响;在住宅服务供给

6、处竞争充分的个别区位上，土地利用控制仅仅通过区位舒适度的改变对住宅价格产生影响。进入20世纪90年代，国外学者更加关注土地供给约束与地价、住宅价格关系的研究。Pouakowski和Wachter[4](1990)利用美国华盛顿地区蒙哥马利郡的数据进行实证研究时发现，土地供给限制对土地价格、住宅价格产生了溢出效应。土地利用限制越严格，住宅价格和己开发土地价格上升的就越快[5]。Peng和waehter[6](1994)利用香港1965—1990年数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析。实证结果显示土地供给变化对地价、

7、住宅价格和住宅供给都有较大影响。他们认为，土地供给不足使住宅供给总量下降，再加上消费者预期未来土地更加稀缺和住宅租金上涨，最终导致了土地价格和住宅价格同时上涨。Tsoukis和Alyousha[7](1998)运用欧拉方程论证了在完全竞争的市场中住宅价格、土地价格与实际利率之间存在长期关系，但在利用英格兰和威尔士的数据进行检验时，却拒绝了二者的协整关系，说明土地利用效率与土地价格、住宅价格有直接关系。Kauko[8](2003)认为土地政策与土地市场完善有直接关系，同时住宅价格和住宅质量也与土地政策有关，当总的土地没有出现

8、限量供给时，土地规划等政策将对住宅价格产生深刻影响。他还引述Monk等人1991年的文章，认为建立土地供给约束机制对房价的长期影响不与李嘉图的剩余地租理论冲突[9]。在对英格兰等地区进行研究时发现地价和房价关系因区位不同有较大差异[10]。2.2国内研究动态及文献综述目前在地价与房价的关系方面，国内主要