实物期权翻译

《实物期权翻译》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、实物期权在房地产中一个案例研究摘要：房地产投资在新兴经济体中的特点是低流动性、较长的投资回收期和高支付成本;并对需求、单位土地价格和土地成本也伴随着持久的不确定性。在评价房地产投资价值时，实物期权方法将住房开发看作一个包含信息获取、推迟和放弃期权等的投资机会。本文提出的模型能够评估管理的灵活性并显示改善后的风险管理，从而确定最佳投资策略（同步与序贯）和最佳投资时机。同样，由于对购买土地专有权的最高租金的确定，土地所有者便能选择较小的资本强度。关键字：实物期权；房地产投资；1引言新兴经济体中的房地产发展目前呈现出运

2、营资金周转紧张、流动性低、投资回报缓慢以及资金大量外流等问题，并且这些问题无法在短到中期的建设中迅速解决。从长远来看，这些投资正吸引银行部门的兴趣，寻找更有吸引力的回报和多样化的投资组合。同时存在的还有伴随着需求，销售价格，土地成本，未售出清单等的诸多不确定性，以及当地政府的监管风险（授权，占用许可证等），这些都增加了投资者的可见风险。持续变化的地租，赋税，项目许可证的相关法规也增加了项目的管理成本，因此对这些法规的专业研究亦非常必要。开工后占用许可证被撤销的实例屡见不鲜。一次投资和阶段投资是最普遍的两种房地产投

3、资策略。前者通常是在需求高涨时实施，此时的建筑成本较小，但带有更多的不确定性回报。当住房和大型娱乐的旅游胜地开发同时进行时，往往给投资者带来痛苦的经历，因为利润只能在五年甚至是更长时间的建设后才会产生。另一方面，阶段投资也会面对一系列风险，如每阶段项目回报的小幅度的增加是以更高的建设成本为代价的。但是，为了充分利用阶段投资策略，房地产开发商必须为今后的发展拥有该土地，或拥有可用土地的专属权利（较少资本密集的替代）。房地产投资的阶段性在期权定价中有几个普遍的特点，即那些房地产开发商可在未来行使或不行使期权的决定。在

4、此种类型的投资项目中最普遍的实物期权如下：•信息期权。第一个建设阶段的成败如何影响影响以后阶段的发展和期望。•等待期权。对下一阶段的建设，如果市场对前一阶段的反应不好。•放弃期权。如果成本与利润的比例增高，可选择放弃此投资。实物期权理论提供了一个更好的评价投资项目价值的方法，在管理的灵活性存在时同样适用。Dixit、Pindyck(1994)和Trigeorgis(1999)详细研究了各种不同类型的实务期权方法。同样，在Schwartz和Trigeorgis（2004年）的经典著作中包含了实物期权方法在投资项目价

5、值评估中的应用实例，并很好的解释了传统的净现值（NPV）方法无法解释的灵活性。Trigeorgis（1993年）研究了包含在一个单一项目中的几种实物期权之间的相互作用，并显示了个人价值的非加性原则。LanderandPinches(1998)认为数学技能的缺乏、模型假设的限制性、以及不断增加的复杂性是实施实物期权方法的主要障碍。传统方法的失效和日益增加的不确定性也促使管理者应用实物期权方法来进行房地产投资管理。本文开发的房地产实物期权投资分析模型，通过识别主要成本，确定了房地产的最佳投资决策（同步与序贯）及最佳投

6、资时机。该方法提高了项目的风险管理水平，并量化了购买土地专有权应支付的最高价格。在过去的几年里，可以普遍的看到房地产的开发并不是一次同步完成的，而是分阶段连续进行以降低风险。因此，Quigg（1993）基于实际的美国房地产交易得出了等待期权的描述价值的经验证据。蒂特曼（1985年）指出，在西洛杉矶，一些高销售价格的空地仍然存在的原因是等待期权，即这块土地的未来潜在价值将超过立即对其进行建设所得到的价值。Capozza和Sick(1994)表明，农业土地拥有者拥有是否将其财产转换成适合房地产开发的城市土地的权利，同

7、时最优的转换规则取决于土地距离城市的距离。Williams(1991)研究了最佳开发和放弃此财产的时机以及在单位价格和单位成本存在不确定条件下的最佳密度。Capozza和Li（1994年）的重点关注了密度和资本密度与投资时机和住宅或开发价值的之间的相互关系。Grenadier(1995)表明，动态和静态战略的区别是内含的期权所增加的价值。最后，Grenadier(1996)介绍了期权博弈概念来解释房地产市场的行为，将战略平衡的投资时机与开发活动推进或减慢联系起来。在以往的研究中，随机价格是利用需求函数的得到的。而

8、现在，由于随机因素的干扰，此时需求是通过销售速度-一个典型的衡量单位住房销售快慢的变量来得到的。因此，销售速度的模拟和普遍存在于实物期权中的随机价格模型的结合使不确定性的几种来源更加清晰，并且也不会显著的增加模型的复杂性（通常会不可避免的出现在有两个或两个以上随机变量的案件中）。本文的结构安排如下。在第2部分中，给出了实物期权定价模型来评估阶段投资的方法。第3部分应用此方